CLÁUSULA DE NO ENAJENAR: LA PROHIBICIÓN EN LOS CONTRATOS DE MUTUO HIPOTECARIO
Quién ha adquirido un inmueble con un crédito hipotecario otorgado por alguna entidad financiera, sabrá, o debiera saber, que junto con la hipoteca que se constituye para garantizar el pago del crédito, se incorpora en la escritura de compraventa una cláusula que contiene lo que conocemos como “Cláusula de No Enajenar”.
Se configura como una prohibición que, entre otras cosas, impediría al comprador o deudor a vender, ceder y transferir el inmueble hipotecado sin autorización de la institución financiera y que se inscribe en el Registro de Prohibiciones e Interdicciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
Sobre este punto cabe recordar que el artículo 53 N° 3 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces establece que puede inscribirse todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que embarace o límite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar, y da como ejemplos el embargo, la cesión de bienes, el secuestro y los litigios.
Ahora bien, antes de analizar el valor que podría tener esta cláusula en el mutuo hipotecario, debemos hacer una breve referencia a la validez general de la cláusula de no enajenar, es decir, a la validez que tiene en otros actos jurídicos distintos al mutuo hipotecario. La doctrina mayoritaria sostiene que, salvo en los casos en que la ley expresamente lo permite, la cláusula de no enajenar no tendría validez alguna por cuanto atenta contra un principio fundamental que inspira nuestro sistema en relación al derecho de dominio: la libre circulación de los bienes, principio expresamente consagrado en el mensaje de nuestro Código Civil. Atentaría contra este principio en tanto desnaturaliza el derecho de dominio al privarlo de su principal y más esencial atributo: el Ius Abutendi o facultad de disposición. Desde este punto de vista entonces, la cláusula de no enajenar no tendría valor por adolecer de objeto ilícito al contravenir el orden público, especialmente el artículo 582 del Código Civil que define “El Dominio” o derecho de propiedad, y el artículo 1810 del mismo cuerpo legal que establece que pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley. Así las cosas, un mero acuerdo entre las partes, plasmado en cualquier acto jurídico, que limite el dominio en su más esencial atributo (disposición), adolecerían de un vicio que permitiría a cualquiera de ellas anular el acto o contrato por atentar contra normas de orden público.
Sin perjuicio de lo anterior, encontramos diversas normas en el nuestro Código Civil que reconocen validez a esta cláusula, por ejemplo, el artículo 1126. Sin embargo, podemos ver que cada vez que la ley admite su valor lo hace exigiendo la concurrencia de 2 requisitos copulativos: a) Debe existir un interés legítimo del enajenante, del adquirente o de un tercero que fundamente la prohibición de enajenar. Dicho de otra manera, la ley no permite limitar el dominio afectando el principio de libre circulación de los bienes sin que exista una causa legítima o motivo justificado; y b) La prohibición debe ser temporal. Si se aceptara su carácter perpetuo o por un periodo de tiempo que exceda el necesario para proteger el legítimo interés que justifica su establecimiento, efectivamente se estaría desnaturalizando el derecho de dominio y desconociendo el principio de libre circulación de los bienes.
La hipoteca es tratada en los artículos 2407 y siguientes del Código Civil y, en palabras simples, es un gravamen que se constituye sobre un inmueble con el objeto de garantizar el cumplimiento de una obligación propia o ajena, de manera que en caso de incumplimiento el acreedor hipotecario puede ejecutarla y obtener el pago mediante la pública subasta del bien hipotecado. En todos los contratos de mutuo hipotecario otorgados por los Bancos, sin excepción, junto con la hipoteca se constituye, además, una prohibición de gravar o enajenar el inmueble hipotecado sin su autorización. Sin embargo, el artículo 2415 del Código Civil establece que “El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante estipulación en contrario”. Claramente el legislador consideró que la transferencia (o venta) del inmueble hipotecado no afecta de ningún modo el legítimo interés del acreedor hipotecario en atención al derecho de persecución que le confiere el artículo 2428 del Código Civil, esto es, el derecho de perseguir el inmueble hipotecado, sea quien fuere el que lo posea, y a cualquier título que lo haya adquirido. Así las cosas, consideramos que la cláusula de no enajenar en los contratos de mutuo hipotecario carece de validez y el propietario podrá siempre vender, ceder y transferir el inmueble hipotecado, sin necesidad de que concurra la autorización del acreedor hipotecario. En consecuencia, pese a lo previsto y dispuesto en el artículo 53 N° 3 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, el Conservador no está legalmente facultado para negarse a inscribir un contrato de compraventa por medio del cual se venda, ceda y transfiera un inmueble hipotecado, lo que se vería reforzado por los artículos 12 a 14 y 25 de su Reglamento. El Conservador puede negar las inscripciones que de algún modo sean legalmente inadmisibles, pero en atención a lo que hemos venido desarrollando, nos parece que una prohibición voluntaria inscrita, especialmente si está vinculada a la constitución de una hipoteca, no es legalmente inadmisible; muy por el contrario, hay norma legal expresa que niega valor a la cláusula de no enajenar tratándose de la hipoteca (artículo 2415 del Código Civil).
Cláusula de no enajenar
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Estimada Abogada:
Mi Marido y Yo (casados con separación de bienes), compramos la propiedad con crédito hipotecario. En el momento que se compró, quedó a nombre de mi marido, pues él tenía los ingresos que le permitían ser el acreedor del crédito hipotecario. La propiedad, en la actualidad, se encuentra sujeta al pago del crédito hipotecario restante; hasta aquí, se ha pagado en orden. Queremos transferir la propiedad a mi nombre. ¿Cuál es la forma de hacerlo? Agradezco su orientación.
Hola, muy buenas tardes!
Estoy en proceso de firma la Escritura de la casa que me encuentro comprando, y me acabo de percatar de lo siguiente:
Decimo Sexto: Por este acto, el Deudor, se obliga expresamente a no enajenar, no gravar, no arrendar por escritura pública ni celebrar contrato alguno relacionado con el inmueble hipotecado, sin el consentimiento previo y escrito de BANCO CONSORCIO
Entiendo el resto de las prohibiciones, pero la de “no arrendar por escritura pública” me preocupa. Entiendo que esta prohibición existe para el caso de compras con subsidio estatal (impuestas por el estado), sin embargo este no es el caso. ¿Me podrían dar una mano con esto? Saludos!
Estimados:
Buenas tardes. Gracias por preferirnos.
Puede firmar con tranquilidad. La prohibición de enajenar asociada a los créditos hipotecarios no producen el efecto de impedir la venta del inmueble, sólo autorizar al Banco la aceleración del crédito.
Quedo atenta.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
(+56) 9 98428689
Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Hola… Buenas tardes quería hacer una consulta mi esposo compro una casa con crédito hipotecario, la cosa es que mientras la vendedora esperar que el banco le cancele ella aún no los entrega la llaves y quiere arrendarnos la casa mientras sucede esto …. Y la cosa es que estamos asustado porque como aún no tenemos las llaves para vivir en ella y nos enteramos que se están tomando las casa … La consulta es corresponde que nos cobre arriendo de la casa mientras sale el pago de ella …. Y lo otro es que pasa si nos toman la casa x no habitarla por culpa de ella dónde no nos ha entregado las llaves que se puede hacer…. De ante mano muchas gracias
Otra cosa la compra y venta ya se firmó
Estimada:
Gracias por preferirnos.
El tema de la entrega en arriendo previo a al pago del precio, es una situación que se estila bastante en la práctica, así como también hemos visto acuerdos en que la renta que se pague por ese tiempo se imputa al pago del precio. Es un tema de negociación.
Si la casa termina siendo ocupada, obtener el desalojo, hoy es una gestión bastante rápida debido la última reforma a la Ley de arriendo, sin embargo, ante una situación como esta no se puede hacer responsable al vendedor, salvo que la escritura de compraventa ya se encontrara firmada, aún cuando el pago se encuentre pendiente.
Espero haber aclarado sus dudas.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
(+56) 9 98428689
Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Hola, muchas gracias por la información que publica, es de gran utilidad.
Me gustaría hacerle una pregunta. Estoy interesado en adquirir una propiedad vecina que vende mi Banco. Entiendo que el banco a su vez la adquirió por adjudicación en remate por no pago del hipotecario respectivo. Dicha propiedad tiene una prohibición de enajenar vigente del SERVIU por 5 años.
Es factible que yo pueda comprarle al banco una propiedad que tiene una prohibición vigente del SERVIU?.
En el caso que sea factible la compra, esa prohibición, una vez cumplido el tiempo, puedo yo, no siendo el adjudicatario original, pedir alzar esa prohibición?
Muchas gracias por su orientación
Hola, quisiera hacer la siguiente consulta, adquirí un sitio eriazo mediante crédito mutuo hipotecario atravez de un entidad créditicia, quedando inscrita en cbr la hipoteca con cláusula de prohibición y enajenar, resulta que estoy construyendo atravez de serviu una vivienda dentro del sitio pero para hacer exigible el pago de serviu a la constructora debe quedar escrito en cbr una cláusula de prohibición de vender o onajenar a nombre de serviu, se puede hacer ese trámite mientras aún esté vigente la hipoteca y prohibición de enajenar a favor de la entidad que financió la compra, te agradecería tu orientación.
buen dia
se agradece la gestión del buen comentario
tengo mi duda que sucede cuando las personas que abitan el domicilio por mas de 10 años y quieren o intentan realizar el tramite … de la regularización de titulo y cumplen con todos los requisitos solicitados por el ministerio de bienes nacionales . pero hay prohibiciones de enajenación de por medio
este domicilio fue abandonado por los dueños ya que no tenían para cancelar el dividendo mensual nunca cancelaron el dividendo
que hacer en esta situación a quien recurrir .
Buenas tardes. Mi consulta es la siguiente. Hace unos años compre el 80% de los derechos de una propiedad. La hipoteca general quedó a nombre del vendedor asociada al crédito hipotecario el cual se siguió pagando. Dos años después esta persona solicitó un crédito de consumo al mismo banco y no terminó pagandolo por problemas económicos. Ese crédito de consumo lo garantizaron con la hipoteca general lo cual yo desconocía y no fui informado. Mi pregunta es la siguiente. El banco puede tirarse contra el total de la propiedad a través de la hipoteca general (contra el 100% del inmueble), o debería embargar y rematar solo el 20% de los derechos de la persona que solicitó y no pagó el crédito de consumo? Existe responsabilidad del banco por no solicitar los antecedentes necesarios y no realizar un estudio completo a quien le presta dinero?
Hola, buenas tardes. Tengo una deuda de un credito de consumo, por esta pandemia no he podido pagar el banco ya inicio acciones judiciales. Mi consulta es ¿ pueden rematar mi casa si esta con prohibiciones? Solo la puedo vender despues de 5 años se inscribio en el año 2017. Si es así que debo hacer? Gracias.
Hola Valeria,
Estoy en una situación muy similar, si no es mucha molestia me puedes ayudar e indicarme cómo solventó la situación?
Estimada Abogada
Tengo la siguiente consulta :
Una propiedad comprada por un matrimonio con separación de bienes, ambos son propietarios.
El marido esta teniendo problemas economicos, como puede hacer para que el banco no llegue a rematar la propiedad….puede traspasar su parte a otra persona, o que se puede hacer para no llegar a vender la propiedad.
Muchas gracias
Hola, tengo una propiedad hipotecada con destino habitacional, tengo posibilidad de arrendarla para que funcione ahí un centro médico. Mi consulta es si al cambiar el destino a Equipamlento iré a tener algún problema con el banco.
Muchas gracias
Buenas!, Con mi ex pareja compramos un depto con hipotecario, complementamos renta. Ambos somos dueños 50 y 50.
Acordamos que me traspasara su 50% con mutuo acuerdo, ¿el banco deberá renegociarme el crédito? o puedo mantener las mismas condiciones?. No tengo pagos atrasados y no hemos incumplido en ningún pago.
Muchas gracias.
Buenas tardes. Gracias por el artículo, está muy útil.
Tengo una consulta:
Cuando se señala en la prohibición de enajenar, que la parte deudora queda obligada a no enajenar ni prometer la enajenación por venta o
cualesquiera otro título traslaticio del dominio, gravar en cualquier forma ni ejecutar o celebrar acto o contrato alguno sobre la propiedad materia de este contrato sin previo consentimiento escrito del Banco.
Esta cláusula hace que ni siquiera se pueda arrendar la vivienda sin previo permiso del Banco ?
Saludos
Estoy separada hace aproximadamente 20 años, hace 10 años compré una propiedad con crédito hipotecario a mi nombre el cual ya pagué, sin embargo, no se incorporó en la escritura la cláusula del art. 150 del código civil. Actualmente me quiero divorciar, pero no se como hacer la liquidación de bienes, ya que el único buen es esta propiedad que me pertenece y no le pertenece a la sociedad conyugal, pero la escritura no se señalo que se adquiría con el 150. ¿Qué puedo hacer?
Hola:
Estoy casada en sociedad conyugal y separada de hecho por mas de 20 años, hace unos 10 años adquirí un terreno a través de un crédito hipotecario a mi nombre construyendo en el mi casa, sin embargo, se omitió en la escritura la clausula del art. 150… hoy quiero vender, pero no se cómo puedo resolver el problema de la escritura (el crédito se encuentra totalmente pagado y la Notaría donde firme el contrato ya no existe ya que el Notario murió)
Buenas tardes, quisiera hacerles una consulta.
Tengo un crédito hipotecario con un banco A y estoy al día con ellos.
Tengo por otra parte una deuda con otro banco B por tarjetas de créditos que no he podido pagar por estar cesante desde el 13 de abril de 2020.
Hoy me notifico ese banco de una deuda por no pagar hace 4 meses con una demanda.
Mi pregunta es ¿puede ese segundo banco con el que tengo una deuda de tarjetas de crédito embargar mi casa?
Mi crédito Hipotecario con banco A tiene una prohibición de enajenar por 30 años y recién van 2.
Muchas gracias
Carlos
Hola Carlos, buenas tardes…
Estoy en una situación muy similar, solo que lo mío viene dado por un crédito de consumo alto que me estafaron. Me ayudaría mucho si me puede contar un poco su caso y o como lo pudo resolver. Muchas gracias por su tiempo, saludos.
Hola estimados
Consulta;
Compre un departamento con mi ex señora, ella aval yo dueño.
Nos separamos, me fue del depto, ella sigue viviendo en el y paga el dividendo.
Yo me compre una casa a mi nombre, sin aval. Quiero pasarle el depto a nombre de ella pero colocar una clausula que no puede venderlo hasta que mi hijo tenga 18 años. Se puede?
Tengo miedo que ella lo venda que no le deje nada de herencia a mi hijo.
El temor es valido ya que ella y su nueva pareja lo quieren vender y yo siento que es el unico bien tanjible que tiene mi hijo mientras biva con ella.
Se puede hacer traspasar a nombre del hijo (12 añitos). O debe ser a nombre de la mamá pero con clausula que no lo puede vender?
Muchas gracias
estimada abogada consulta hice una venta ficticia de mi casa con mi pareja a favor de ella y en notaria me mandaron toda la información por correo
y esta información la puse en un pendrai y lo lleve a un lugar donde lo imprimieron y después me dio mala espina el tipo que lo hiso que pudo haber dejado la información en el computador que saco las copias de la escritura . puede que haga mal uso de sea información
pregunta quiero hacer una prohibicion de venta en esta escritura y que puedo hacer si ella muere primero
junto con la prohibicion puedo poner que si ella muere esta escritura quede nula a favor del vendedor que seria yo
como prohibicion voluntaria o ud me podria sugerir que puedo hacer
Estimada:
Gracias por preferirnos.
A su pregunta. En primer lugar, no hay forma en que puedan hacer mal uso de una escritura pública otorgada para un determinado efecto. Sólo produce ese efecto y sólo puede ser modificada de común acuerdo por las partes y por medio de otra escritura pública que contenga las modificaciones.
En relación a la prohibición de venta o enajenación, es una cláusula que no produce efecto alguno. La ley no permite las prohibiciones de enajenar, salvo las que establece expresamente el legislador en leyes especiales, como las prohibiciones SERVIU. Todas las prohibiciones de enajenar otorgadas de común acuerdo por las partes, no producen efectos jurídicos. Ni si quiera las que constituyen los Bancos cuando otorgan un crédito hipotecario.
Si me explicaras con más detalles qué es lo que quieres conseguir, puedo sugerirte la figura contractual que corresponda.
Quedo atenta.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
(+56) 9 98428689
Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Buenas noches Daniela
Gracias ante todo por el post. Mi duda es que con mi esposo estamos casados por bienes separados. Estamos comprando una casa por medio de crédito hipotecario ( por sus mayores ingresos , mi esposo lo está tramitando con el banco); lo que sucede es que queríamos poner la casa a nombre de los dos en la firma de escritura de compra venta. ¿Es eso posible ? ¿O solo será eso posible cuando se termine de pagar el crédito?
Estimada:
Gracias por preferirnos.
Para que el inmueble se inscriba a nombre de ambos, deben comparecer los dos en la escritura de compraventa en calidad de compradores. Hay que hablar con el Banco y explicarles que su cónyuge será el titular del crédito pero que una determinada parte del precio la está pagando Ud. con dinero propio. El Banco no debería poner problemas. Pero debe hacerlo así, porque si su cónyuge compra y se inscribe sólo a su nombre, para inscribir una parte a su nombre, sólo se podría hacer en virtud de una donación y el impuesto a las donaciones es altísimo. Y no se podría hacer a través de una compraventa porque la ley prohíbe las compraventas entre cónyuges (adolecen de objeto ilícito).
Quedo atenta.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Buenas tardes por favor me puede aclarar una duda que tengo . la casa está cancelado pero no puedo venderla porque tiene restricciones por 15 años llevo 9 años y el serviu tengo que pagar 200 UF .que puedo hacer para venderla
De antemano muchas gracias
Espero su respuesta
Fabián Alcaino
Estimada:
Gracias por preferirnos.
Para darle una respuesta adecuada, necesito revisar los títulos del inmueble, porque las prohibiciones de 15 años son muy excepcionales. No sería responsable darle una respuesta en base a los antecedentes que Ud. me expone.
Quedamos a su disposición.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
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Hola, compre una casa con crédito hipotecario y el subsidio ds19, a principios del año 2020 quede sin trabajo y mi ex pareja me dejó con una deuda bancaria que no pude pagar, me rematan mi casa, mi única solución sería sedersela a un tercero (no podré optar a un crédito nunca más y ya obtube el subsidio, en pocas palabras, jamás tendré una nueva casa), puedo sedersela a alguien si tiene prohibición de venta, me queda 3 años más. No quiero quedar en la calle
Estimado(a):
Gracias por preferirnos.
Lamentablemente la prohibición de enajenar que grava su casa se constituyó en virtud de haber adquirido con subsidio habitacional. Es una de las pocas prohibiciones de enajenar que efectivamente impiden la venta o transferencia del inmueble.
El crédito que Ud. no ha pagado es el que le otorgaron para la adquisición del inmueble o por otro distinto?
Ya le notificaron alguna demanda?
Quedo atenta.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Buenas tardes abogada, quisiera hacer una consulta mi papá tiene un crédito hipotecario en Bci con el cual también tiene un crédito de consumo el cual fue imposible cancelar por el monto que es de $21.000.000 se atraso en 4 letras y la solución que nos dió el banco fue negociar enviamos todos los documentos y no le da la renta en lo cual ahora le piden un aval y negociar significa terminar pagando 35 millones de una deuda que empezó con 12 millones, mi consulta es se podría traspasar la casa de mi papá a mi nombre aún que esté con crédito hipotecario para poder declararlo en quiebra y no perder la propiedad?
Existe alguna posibilidad de que al estar a nombre de otra persona la propiedad no se la quiten?
Estimada:
Buenos días.
Gracias por preferirnos.
Efectivamente la propiedad se puede transferir sin problema e intentar incluir en la solicitud de liquidación voluntaria (nueva Ley de Quiebra), pero el acreedor hipotecario continuará siempre con preferencia para cobrar su acreencia. La hipoteca tiene por objeto garantizar precisamente eso: la preferencia del acreedor hipotecario en el pago de todas las deudas del deudor.
Si el atraso se refiere al crédito de consumo y no al hipotecario, sería interesante averiguar si la hipoteca se constituyó con garantía general o específica.
Espero le sirva la información.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Buenos días, agradeceré me puediran orientar con la siguiente consulta:
Compré una vivienda a través de un Mutuo Hipotecario con una entidad bancaria y en la escritura hay una cláusula de Enajenación donde se indica que no puedo enajenar, gravar, constituir derechos reales o de personas en favor de terceros, subdividir, ni arrendar o subarrendar en todo o parte por escritura pública, sin el consentimiento por escrito de la entidad bancaria.
Mi hijo necesita habitar la propiedad, por lo tanto, puedo celebrar un contrato de arriendo con él.
De antemano, muchas gracias.
Estimada:
Gracias por preferirnos.
La respuesta es SI. La prohibición constituida por los Bancos en virtud de los créditos hipotecarios no tienen valor jurídico alguno. Ud. si quisiera, puede vender el inmueble, pero quien lo compre lo adquiere con la hipoteca.
La única consecuencia que puede tener el incumplimiento de esta prohibición, es la aceleración del crédito, es decir, que el Banco podría cobrar todo el crédito de una sola vez, pero eso, en la práctica, JAMÁS pasa. Lo importante es mantenerse al día en el pago de los dividendos.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
ESTIMADA,
EN LA ACTUALIDAD TENGO UNA PROPIEDAD PAGADA E INSCRITA A MI NOMBRE, PERO LA DEJE EN GARANTIA AL BCI POR MI EMPRESA DE CONSTRUCCION PARA OBTENER FINANCIAMIENTO DE LAS OBRAS, EN ESA EMPRESA LIMITADA SOY EL REPRESENTANTE LEGAL Y FIRMO COMO AVAL.
EL TEMA ES QUE LA COSA ESTA MALA Y QUIZAS MAS ADELANTE NO PUEDA PAGAR MIS CREDITOS, POR LO CUAL EL BANCO EMBARAGARA LA PROPIEDAD MIA POR SER AVAL. QUIERO PROTEGERLA Y QUIERO SABER SI LA PUEDO VENDER A LA SOCIEDAD DE INVERSIONES INMOBILIARIAS (SPA) QUE MANTENGO CON MI MAMA, PARA QUE MEJOR QUEDE A NOMBRE DE ESA SOCIEDAD Y ASEGURAR QUE NO PUEDAN EMBARGARLA NI TAMPOCO ENTRAR A EMBARGAR LOS MUEBLES , ETC….
ESPERO TUS COMENTARIOS
ATTE.,
PABLO HOLA
Estimado:
Gracias por preferirnos.
La situación que Ud. describe es bastante confusa. Si entregó el inmueble en garantía para obtener un crédito, entonces necesariamente se encuentra hipotecada en favor del Banco. La figura del aval es distinta. Efectivamente como aval pueden perseguir todos sus bienes en caso de que el deudor principal no pague. Entonces, la pregunta es ¿además de la hipoteca le pidieron que comparezca como aval?
El inmueble lo podemos transferir pero la hipoteca permanece y el Banco puede perseguirla en manos de quien se encuentre, es decir, aunque la inscribamos a nombre de su madre, el Bnaco iguakl puede ejecutar su hipoteca.
La protección de los bienes muebles que guarnecen la propiedad, es una tema aparte y bastante fácil de resolver.
Le sugiero contratar asesoría legal.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola, primero que nada, quiero agradecer sus respuestas, ya que son muy oportunas y nos ayudan a entender el tema legal.
Bueno, el motivo de escribirles es saber si me pueden ayudar y responder a esta pregunta.
El año pasado saque un crédito hipotecario a mi nombre y llevo todas las cuotas al dia, pero mi empresa limitada esta pasando por un mal momento y tengo serios problemas económico, lo que me hace pensar que podría quebrar en unos meses mas si no consigo adjudicar algún proyecto. El problema es que algunos créditos los firme como representante legal de mi empresa y además como aval.
El tema es que quiero saber si puedo ir a notaria y vender o ceder la casa hipotecada aunque este con prohibición, la idea es traspasarla a otra empresa que tiene mi esposa y que es de inversiones, la deuda seguiria a mi nombre y continuaría pagándole al banco.
La idea es proteger los bienes que estén en la casa por si nos llegaran a embargar por haber sido aval de la empresa.
Espero sus comentarios
Estimado:
Gracias por preferirnos.
La respuesta es SI. El inmueble puede transferirse aunque esté hipotecada y tenga la clásica prohibición de enajenar que los Bancos inscriben siempre junto a las hipotecas.
En caso de inscribir el inmueble a nombre de un tercero, sea persona natural o jurídica, debe mantener al día el pago de los dividendos porque el Banco puede ejecutar su hipoteca con independencia del propietario inscrito. Es decir, puede protegerla de cualquier otro acreedor, menos del Banco acreedor.
Si decide proceder de este modo, le sugiero contratar asesoría legal.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola buenas!
Resulta que mi madre compró una casa con deuda al banco ella falleció estaba desahuciada y no alcanzo a poner la casa a su nombre falleció dejando 5 hijos los 2 mayores no eran hijos de los últimos 3 de su pareja en ese entonces pasaron los años y nos enteramos que el padre de mis hermanos chicos puso la casa al nombre de el y yo mi hermana quedamos fuera de la posición efectiva . Resulta que a hora el quiere vender la casa y dejar a mis hermanos chicos en la calle necesita ayudar porfavor 🙏🏻
Estimada:
Buenas tardes.
Su situación tiene una complejidad que amerita ser conversada telefónicamente porque son muchas las preguntas que debo hacerle antes de hacer un diagnóstico.
Mi teléfono es: 998428689.
Quedo atenta.
Atte.,
Daniela Camhi E.
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Hola. Tengo una consulta. Con mi padre realizamos un contrato de compra venta en la cual él me vendia un local comercial por el precio de 20 millones. Esta es una venta ficticia, ya que mi padre solo me lo iba a traspasar, pero nos dijeron que no podia llegar y “regalarse”, sino que tenia que haber una venta de por medio. Eso fue el año pasado, este año me contactó SII porque me pide que justifique de donde saque yo lo 20 millones cuando en realidad nunca los pague, ya que la venta era ficticia. ¿Como debo proceder en este caso? Muchas gracias
Estimado:
Gracias por preferirnos.
¿Qué edad tiene Ud? ¿A qué se dedica?
Sería ideal poder revisar la escritura a través de la cual se hizo esta transferencia.
Normalmente frente a estos casos, estructuramos una forma de pago en cuotas. Necesito más antecedentes para saber exactamente a qué nos enfrentamos y cuál sería la solución adecuada.
Le sugiero contratar asesoría.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola, compré un terreno con hipitecario por lo tanto tiene prohibición de enajenar y gravar, quiero postular a subsidio para construir una casa, pero en serviu me dicen que ellos ponen otra prohibición para que no venda lo construido por 5 años. Mi consulta es, puede tener dos prohibiciones la propiedad o no es factible construir con subsidio en este terreno???
Estimada:
Los inmuebles pueden tener varias prohibiciones, varias hipotecas, varios embargos, no hay un límite legal. La prohibición que constituye el Banco junto con la hipoteca, no tiene valor jurídico alguno y Ud. puede vender el inmueble sin problemas. Distinta es la situación de las prohibiciones SERVIU que SI impiden la enajenación.
Entiendo que el SERVIU otorga subsidios para construcción, pero dependerá de que el inmueble y Ud, cumpla con los requisitos especiales que solicite el SERVIU para su caso particular.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Buenas tardes, mi madre tenia un terreno, el año 2004 se constituyo un derecho de uso a mi favor, para que yo pudiera postular al subsidio del serviu, el 2006 se construyó la casa, el año pasado se subdividio el terreno en 3 partes, mi mama quiere traspasar los terrenos a cada hermana somos 3, el pedazo que esta mi casa para mi, pero en la notaria me dijeron que no me puede vender ya que esta gravado con el derecho de uso a mi nombre. Que tengo que hacer, tengo renunciar al derecho esto me traerá algún problema con el serviu, y los otros dos terrenos resultantes de la subdivición también están gravados?
Estimada:
Buenas tardes.
Según lo que Ud. nos cuenta es imposible darle una asesoría con mediana certeza. Resulta absolutamente necesario revisar los títulos del inmueble en cuestión.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Hola, estoy arrendando un departamento con el MINVU, para beneficio rebaja pago del arriendo, pero la propiedad tiene prohibición de enajenar, gravar, arrendar ni celebrar contrato alguno relativo al inmueble, ¿qué puedo hacer en este caso?
Estimada:
Gracias por preferirnos.
Necesito que nos aclare si ud. es el arrendador o el arrendatario.
Atte.,
Daniela Camhi E.
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Hola se compro esta casa en el 2004 el banco me daba más años por mi edad y mi papá la sacó a mi nombre, el fallecio nunca hicieron el cambio hoy mi mamá me amenaza que me la quitara que esta con abogados, le dije que no podía porque aún hay un credito activo con el banco que yo pago, yo mantengo hace años esta casa y el beneficio es que si me amarraron y hoy no tengo acceso a un crédito, nisiquiera a un subsidio es quedarme con ella, consulta ella puede lograr quitarmela? Porque legalmente esta a mi hombre en todos lados.
Estimada Ale:
Si el inmueble se encuentra inscrito a tu nombre, la única forma que tu madre tendría para revocar dicha inscripción es haciendo un juicio sucesorio reclamando que ese debía ser un bien hereditario, pero para que su demanda tenga alguna posibilidad de éxito es necesario considerar la fecha en que se hizo la inscripción, o sea, el plazo transcurrido entre la adquisición del inmueble y la fecha de fallecimiento de tu padre.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
hola, temgo una duda, hace algunos años yo me separe pero no legalmente aun, quedo un departamento que fue adquirido bajo la sociedad conyugal en una ciudad distinta a la de mi residencia actual, por lo que ahora queremos vender los derechos de este, mi ex marido (que aun legalmente es mi marido), como yo estoy de acuerdo también en vender comenzó los tramites porque la persona que ha arrendado todo este tiempo quiere comprar, ahora me llama la ejecutiva del banco ya que necesita una firma y yo no puedo viajar ya que yo estoy viviendo en otro lugar y es complicado viajar ahora con la pandemia, entonces ella me sugiere realizar ante notario un mandato para autorizar a mi ex marido a representarme en la firma, pero me sugiere incluir una cláusula que mencione que solo me represente en la firma que autoriza la a venda pero no a cobrar ni el 50 por ciento de la cancelación del pie, ni el 50 por ciento del total faltante que me corresponde por ley, y que eso sea depositado a mi cuenta corriente. mi pregunta es si yo lo hiciera así, sería una manera segura para no perder mis derechos? Por favor me siento muy desorientada me podrían solo orientar al respecto que me siento muy presionada cuando me llaman y me pregunta la ejecutiva cuando iré a realizar el mandato para agilizar y yo igual quiero que eso se venta porque necesito el dinero.
Estimada:
Gracias por preferirnos.
Efectivamente, Ud. puede otorgar un mandato para que él la represente otorgando la autorización de venta del inmueble pero reservándose el derecho para cobrar y percibir la parte que a ud. le corresponde.
Le sugiero asesoría en la redacción del mandato.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Hola mi mama quiere vender la casa pero sale esta clausula en el Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar
PROHIBICION: de gravar y enajenar a favor de terceros, en favor de Banco del Estado de Chile.
que se puede hacer en ese caso, la casa ya esta pagada. Que tendría que hacer para eliminar esa prohibición?
Saludos,
Gracias de antemano
Estimada:
Buenas tardes.
La prohibición que Ud. menciona no impide la venta, pero quien compre el inmueble lo compra con la hipoteca. En estos casos, si quien compra exige el alzamiento de la hipoteca, hay que tramitar con el Banco Acreedor (titular de la hipoteca) para que una parte del precio se vaya a pagar la deuda existente y, de esta manera, obtener que el Banco alce la hipoteca y la prohibición.
En cualquier caso, le sugiero asesoría si su intención es vender el inmueble.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
BUENAS TARDES, EN UNA ESCRITURA DE LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL EN DONDE A MI MI EX ME VA A CEDER LOS DERECHOS DE LA CASA A TITULO DE COMPENSACIÓN ECONÓMICA, PERO LA CASA ESTA HIPOTECADA POR CRÉDITO HIPOTECARIO, Y YO LO VOY A SEGUIR PAGANDO LOS DIVIDENDOS…MI CONSULTA ES SI EN LA ESCRITURA EN NECESARIO PONER QUE LA CASA ESTA HIPOTECADA Y QUE YO VOY A SEGUIR PAGANDO LOS DIVIDENDOS.
GRACIAS
Estimada:
Gracias por preferirnos.
Basta la escritura de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación para inscribir el inmueble a su nombre, sin necesidad de tramitar nada en el Banco, pero frente a éste el deudor de los dividendos va a seguir siendo quien solicitó el crédito. Si el inmueble se adjudica a su nombre sin alzar la hipoteca, Ud. la adquiere con la deuda, es decir, si el deudor (su cónyuge) no paga el dividendo, el Banco igual puede ejecutar la hipoteca, independientemente de a nombre de quién se encuentre.
Le sugiero asesoría en el otorgamiento de la escritura de liquidación y adjudicación.
Atte.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Buenas tardes, tengo la siguiente duda, me voy a divorciar y mi marido por concepto de compensación económica me va a ceder sus derechos en el inmueble, quiero saber si en la escritura de liquidación de sociedad conyugal, es necesario poner que la casa esta hipotecada por el banco por concepto de crédito hipotecario…..y yo me voy hacer cargo de los dividendos…es necesario también dejar escrito esto en la escritura.
Estimada:
Buenos días.
Gracias por preferirnos.
La respuesta es no. Simplemente hagan la escritura, inscribala a su nombre. Para el Banco es indiferente quien pague los dividendos, sólo le interesa que no caigan en morosidad.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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hola buenas noches, debido a esta pandemia mi esposa dejo de pagar un crédito y fue demandada por el banco BCI , nosotros compramos una casa como co-deudores e hipoteca al banco de chile , este crédito hipotecario se encuentra al día es los pagos, mi duda es como co-deudora el banco puede solicitar liquidar la parte que le corresponde de la casa a mi esposa por la deuda no pagada? , puedo hacer alguna acción para vender esta casa por ejemplo a mi papa?? tiene prohibición de enajenar e hipoteca especifica y estamos casados con separación total de bienes.- finalmente yo tengo una deuda con el banco de Chile por tarjetas de crédito y linea de crédito, también pueden ejecutar alguna acción sobre la casa?
Estimado:
Gracias por preferirnos.
A sus preguntas:
– Efectivamente el Banco BCI puede trabar embargo y ejercer su derecho a exigir el pago sobre el los derechos que estén a nombre de la deudora. No es común que ocurra, pero es posible.
– La prohibición de enajenar constituida junto con la hipoteca, no impide la transferencia de dominio. En este caso, lo importante es tener el pago de los dividendos al día.
– En relación a la deuda que Ud. mantiene con el Banco de Chile por otros conceptos, distintos al crédito hipotecario, sólo podrá embargar el inmueble y sacarlo a remate si es que éste se encuentra gravado con hipoteca con garantía general. No siempre se constituyen de esa forma, también puede ser garantía específica para garantizar el pago del crédito hipotecario, dejando fuera otras deudas, pero para poder determinar esto es necesario hacer un pequeño estudio de títulos respecto del inmueble en cuestión.
Le sugiere contratar asesoría. Es sumamente relevante para determinar la naturaleza de la o las hipotecas que gravan al inmueble.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Buenas tardes;
Mi consulta es; me han demandado por una deuda de 15 millones, por incumplimiento en un contrato. Me han dicho que me pueden embargar mis propiedades para rematarlas, esto es asi??.. ambas estan con hipotecas y prohibición, pagandose al día los dividendos; en caso que me puedan embaragar las propiedades, para protegerlas yo puedo traspasarlas antes a una persona de confianza? si se puede hacer, como queda esto? puedo quedarme yo con la deuda a pesar de transferirla a otra persona? …. (aun no me han notificado formlmente, me enteré de la demanda por un abogado que me llamo)… saludos gracias
Estimada:
Buenos días.
Gracias por preferirnos.
En relación a su pregunta, cualquier acreedor puede perseguir su cobro embargando toda clase de bienes del deudor, incluso inmuebles hipotecados por otro acreedor.
En relación a la transferencia de dominio, se puede hacer a nombre de quien Ud. quiera, sin que importe la prohibición, pero se debe hacer antes de que algún acreedor demande y efectivamente haya embargado el inmueble.
Le sugiero asesoría a la brevedad, porque ya tiene una demanda y se debe analizar cuál es realmente su situación actual. Especialmente las condiciones en que se encuentra el inmueble.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Buen día Daniela
Durante esta semana fui demandado por el Banco que tiene la hipoteca de mi casa (juicio hipotecario). El juicio se produjo por el retraso del pago de dividendo en 6 meses.
No soy casado legalmente; entonces, podría traspasar la propiedad a la mamá de mis hijos? Ella es quien vive en la propiedad. Me preocupa que puedan rematar la casa y sus bienes.
Un abogado me habló de excepciones y tercerías, obviamente cuando logren notificarme (aún no lo hacen, ya que no vivo en la propiedad).
Estimado:
Buenos días.
Gracias por preferirnos.
Su situación es bastante complicada, porque seguramente el Banco acreedor del crédito hipotecario por el cual se presentó la demanda ya debe haber embargado el inmueble. Por la hipoteca tiene derecho a exigir el pago sacándolo a remate. La tercería sólo procede cuando los bienes embargados están en posesión o pertenecen a un tercero distinto al acreedor. En cuanto a las excepciones, siempre proceden, pero hay que ver si estamos dentro de plazo para ejercerlas.
Le sugiero asesoría urgente para determinar el estado del juicio y la situación del inmueble.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Buenas tardes:
Espero se encuentre bien.
Vi varios casos que fueron respondidos y muchas dudas aclaradas. Eso se gradece enormenete. Es un excelente sitio.
Le cuento mi situación.
Sucede que hace unos años decidí comprar la casa a nombre de otra persona porque él se encargo de la tramitación y dijo que yo no podía optar al crédito hipotecario y tampoco podía aparecer en la documentación. Por lo tanto lo debía hacer solo él. Acepté.
El tema es que quiero que saber si es posible que el crédito pase a mi nombre ahora que tengo una renta más alta. Y él está dispuesto a hacer los trámites si es que es posible.
Yo fui quien compró la casa dio el Pie y la estoy pagando.
Si es que se puede hacer el traspaso de deudor, se puede hacer en cualquier banco o en el mismo que esta el crédito hipotecario?
En caso de poder cambiar de banco, se podría hacer ahí también el cambio de deudor del crédito?
Saludos
Espero me puedan ayudar
Estimada:
Buenos días.
Gracias por preferirnos y por sus felicitaciones. Para nosotros las opiniones de nuestros clientes y usuarios es de máxima relevancia.
En relación a su pregunta, mi recomendación es simplemente transferir el inmueble a su nombre y que Ud. siga pagando el crédito sin necesidad de tener que hacer ningún cambio o modificación de las condiciones actuales del crédedito.
Se sugiere asesoría para hacer la escritura pública en virtud de la cual se inscribirá el dominio a su nombre.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Buenas tardes, le cuento.
Pague una casa con credito hipotecario en el banco estado,la totalidad en un pago, todavía no pasan los 45 dias legales para el alzamientop or parte del banco. y yo la vendi y la pase en el conservador de bienes raices.
Tengo otro credito fogape con el mismo banco el cual esta a punto de vencer y no puedo pagar, el banco puede hacer algo en contra de la venta de la casa. Saludos
Hola excelente el post.. ni te imaginas a toda la gente que ayudas.
Tengo una consulta mi padre compró una casa para que yo viviera con mi pareja. La compró con credito hipotecario en el banco estado. (yo pago los dividendos)
Que tengo que hacer por que el ahora la quiere dejar a mi nombre?
Donde tengo que ir?
Y lo mas importante.. se puede? Aunque no tengo los ingresos para yo poder sacar un crédito..
De antemano muchas gracias
Hola, tengo una propiedad que quedo de mi padre, el inmueble fue adquirido por subsidio del serviu, el que tiene una prohibición, quería ceder mis acciones y derechos a mi hermano, quien junto a mi, somos los únicos herederos. ¿Puedo ceder mis acciones y derechos aún con esa prohibicón? se entiende que la prohibición es del año 1979, por ende ya estaría más que vencida.
Buenas tardes, excelente sitio web,tengo un departamento que ya se hizo alzamiento por el banco aunque le queda un año de prohibición serviu debo transferir ahora , que opción existe? Una promesa de compraventa mediante escritura y con anticipo del adquirente? O se podría transferir manteniendo la prohibición si el serviu autoriza esa opción al.momento de la inscripción
Estimado Luis:
La prohibición SERVIU impide la enajenación. La única forma de poder vender es con su autorización y que es bastante poco común que se otorgue. Si es que lo autoriza el SERVIU debe comparecer en la escritura de compraventa autorizando la venta, no al momento de la inscripción, es decir, debe firmar la escritura de compraventa que generará la inscripción a nombre del comprador.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola.
Con mi ex pareja compramos una casa con hipotecario. Complementamos renta. Ambos seriamos dueños 50 y 50.
El credito lo formularon a mi nombre y me hicieron abrir cuenta en el banco estado para el pago del dividendo.
A la fecha estamos separados, pero yo vivo en la casa con mis hijos.
El tema es que quede cesante por la pandemia y me han demandado por una tarjeta de credito del banco itau que no pude pagar.
Sabia que eso pasaría, por lo que realizamos una cesión de derechos, es decir, le cedí mi parte a mi ex a través de una cesión de derechos en notaria y el me arrendó la casa. Lo tratamos de inscribir en el conservador y este negó la inscripción. Tratamos de que el banco me diera el permiso que indicó el conservador pero el banco se negó mencionando la cláusula de prohibición de enajenar.
Que puedo hacer para formalizar esa cesión de derechos e inscribirla finalmente a nombre se mi ex?
Si eso no se puede.
Que puedo hacer para que no embarguen la casa? Y si lo hacen, como puedo defenderla para que no la rematen.
Gracias!!
Estimada Amalia:
Lo primero sería saber qué Conservador formuló el reparo y el tenor textual del mismo. La prohibición constituida por el Banco en virtud de la hipoteca, no justifica legalmente que el Conservador rechace la inscripción, por lo tanto, en caso de que el reparo sea por esta motivo, se debe intentar primero dirigirnos directamente al Conservador presentando una minuta escrita exponiendo las razones por la cuales el reparo es improcedente y en caso de continuar la negativa, se debe iniciar una gestión voluntaria ante el Juzgado Civil competente solicitando que se éste quien exija al Conservador efectuar la inscripción por la improcedencia del reparo.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
Magíster en Derecho y Litigación
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Hola Daniela:
Te cuento que mi pareja compro una casa en el año 2012 con crédito hipotecario de bancoEstado, el año 2014 me vendió la propiedad por que nos encontrábamos con problemas económicos, para que los acreedores no pudieran realizar ninguna gestión de embargo, gracias Dios nada de eso sucedió, hoy estamos a punto de vender la propiedad, por que tenemos un comprador que la cancela en efectivo a un mayor valor de la hipoteca insoluta, la consulta es: con el comprador podemos ir a pagar el saldo de Hipoteca, para que el banco realice el alzamiento de la hipoteca, ya que la casa hoy no se encuentra a nombre pareja que fue la que pidió el crédito Hipotecario, hoy se encuentra la propiedad a mi nombre?? El Banco es el que realiza ese tramite?? debo hacer otro trámite?? Saludos y muchas Bendiciones!!
Estimado Fabián:
La forma de proceder es gestionando con el Banco que comparezca en la escritura de compraventa alzando la hipoteca y la prohibición. El Banco se paga con un vale vista a su nombre que el que vendedor debe dejar en Notaria a nombre del Banco al momento de firmar la compraventa. El saldo queda a nombre del vendedor también con vale vista al momento de firmar la compraventa.
Le sugiero asesorarse con abogado porque el Banco no hace la escritura de compraventa, además hay otras complejidades en la operación que es preferible lo que vea un abogado.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Hola
Mi nombre Crsitian , tengo el siguiente caso en el año 2015 adquiri un credito hipotecario con el Banco para la compra de una casa. En ese momento estaba viviendo con mi ex pareja en el año 2017 mi pareja me solicita hacer una venta ficticia con ella , ya que , necesita acreditar un bien para solicitar un crédito en un caja de compensación con la intención de poner un negocio de comida rápida con su hermana.
Accedi e hicimos la compra y venta en una notaria. al pasar los meses rompí con mi pareja, ella me demando y me obligaron a salir de mi domicilio , ya que , tenia el contrato de compra y venta donde decía que ella era la dueña.Ademas inscribió la casa en el conservador de bienes raíces de Curico. Quedando la casa a su nombre.
Durante un año y medio me llagaban notificaciones de un abogado del banco diciendo que la casa seria rematada, a lo que yo no le di importancia.El tema es que la semana pasada me llega una cartola del banco diciendo que debía mas de 2 años de dividendos y que me daban un plan para regularizar mi deuda.
Ayer me comunique con la ejecutiva del banco quien me dice que la casa no fue rematada y la deuda aun esta vigente. Pase por fuera de la casa y esta en arrendada .
Mi pregunta que puedo hacer para recuperar mi casa …?? se puede hacer algo …??
Muchas Gracias
Estimado Cristian:
Demás está decirle que JAMÁS debió hacer lo que hizo sin asesoría de abogado. Actualmente sólo podríamos intentar un juicio por contrato simulado que tiene pocas probabilidades de éxito pero aún así es posible ganarlo. Sería la única forma de intentar recuperar el inmueble.
Nosotros podemos asesorar en el juicio.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Hola buenas tardes, mi consulta es porque motivo el banco u otra entidad financiera, no hipoteca derechos que tenga una persona de una propiedad( de un Rol de propiedad)si por ejemplo yo adquiero el 50% de los derechos de un terreno y otra persona el otro 50% que por escritura esta con sus respectivas separaciones de que parte es de cada uno. Al no pago o incumpliento en las cuotas le es mas difícil o no puede embargar esa propiedad?
Estimado Jaime:
El Banco acreedor de cualquiera de los propietarios puede embargar los derechos del deudor, pero en la
práctica los Bancos casi nunca lo hacen atendido lo difícil de que se adjudiquen en remate sólo derechos sobre un inmueble.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Hola muchas gracias Muy ÚTIL!
Quisiera saber si es posible subdividir un terreno de 1 hectarea, en dos de 5.000m2.
Pero hay una casa que actualmente está pagando crédito hipotecario.
Se puede subdividir o se debe pagar la totalidad del crédito ?
Saludos y muchas gracias
Estimada Paola:
Efectivamente no hay problema en transferirla a nombre de quienes Ud. estimen necesario. Y para mayor resguardo se puede constituir un usufructo en favor de los verdaderos dueños para que en derecho sean ellos los que puedan seguir usando y gozan del bien.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
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Estimado José:
Las prohibiciones no impiden las subdivisiones, pero en su caso quedan todos los nuevos lotes sujetos a la hipoteca original.
Por último para subdividir en lotes de menos de 5000 mt2 debe tratarse de inmueble ubicados en zona
urbana. La emplazadas en suelo
agrícola o rural no admiten subdivisión en terrenos de menos de 5000 mt2.
Quedo atenta.
Saludos!
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Hola. Muchas gracias por tu post, muy util! Quisiera saber qué documentos debo tener para traspasar mi vivienda a mi pareja, que quede a nombre de ella, aun la propiedad esta con credito hipotecario, del cual soy titular y aun quedan varios años (debo señalar que el credito hipotecario está a mi nombre y existe una co deudora solidaria, que es mi ex esposa, con quien estoy divorciado)
Estimado Victor;
Si Ud. estaba casado en sociedad conyugal cuando le otorgaron el crédito hipotecario, para poder vender el inmueble a un tercero deben comparecer en la escritura de compraventa, en calidad de vendedores, Ud. y su ex cónyuge. Si el régimen patrimonial era separación de bienes o participación en los gananciales no es necesaria la comparencia de la ex cónyuge. En todo caso, pafra efectos de redactar la escritura de compraventa (ud. vende y su pareja compra) es necesario que el abogado que la redacte (es obligación legal que las escrituras de compraventa sean redactadas por un abogado) tenga a la vista, a lo menos, copia de inscripción de dominio vigente, certificado de hipotecas y gravámenes y, ojalá, la copia de la escritura de compraventa a través de la cual Ud. compró el inmueble constituyéndose la hipoteca en favor del Banco que le otorgó el crédito hipotecario.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola..
Mi tio rebicio su vivienda social hace 5 meses y una de sus hijas se instalo a vivir con el sin su consentimiento y esta hija quiere que el papa le ceda el departamento.. Lo puede hacer o tiene que esperar los 5 años que serviu exije..??
Estimada Natalia:
Tratándose de una prohibición SERVIU el inmueble no se puede enajenar mientras se encuentre vigente dicha prohibición.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Buenas tardes Daniela, tengo una inquietud, recién estoy hipotecando mi casa para optar a un crédito hipotecario, mi duda es si puedo arrendar la propiedad, estando con prohibición, tengo entendido que no la puedo vender ni ceder, pero arrendar esa es mi duda.
ATTE PABLO DIAZ
Estimado Pablo:
En su caso puede vender, arrendar, volver a hipotecar, etc. La prohibición no lo impide jurídicamente.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Hola buenas tardes.
hace 3 años tuve problemas económicos y decidí buscar una solución con defensadeudores. Para evitar el embargo de mis bienes y no declararme en quiebra ya que no era necesario, me recomendaron una “venta” de la casa y lo hice con la persona a quien más confío que es mi madre. La venta se hizo con escritura ante notario por un valor X y fué inscrita en el CBRS. La casa actualmente se encuentra a nombre de ella y yo sigo pagando mis dividendos sin problemas ya que sigo viviendo en ella. La pregunta que me he realizado en el ultimo tiempo es si ella puede vender la casa, aun siendo yo el deudor del hipotecario. He intentado consultar en defensadeudores pero no he tenido respuesta. Muchas gracias y Saludos!
Estimado Cristian:
Efectivamente, ella como propietaria inscrita puede vender el inmueble sin problemas, aunque subsiste la hipoteca. Quien la adquiere la adquiere con la hipoteca y la prohibición. Esta prohibición no tiene valor jurídico alguno, y es por eso que su madre se encuentra plenamente facultada para vender el inmueble sin intervención alguna del Banco quien, en todo caso, mantiene su deuda e hipoteca.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Firmé el acuerdo de unión civil el 2017 con comunidad y con mi pareja compramos una casa con hipotecario el 2018 Además tenemos otra casa q no tiene deudas comprada el 2019,ahora nos estamos separando. ella quiere la casa sin deudas y yo quedarme con la q tiene el hipotecario, pero qué pasaría específicamente con el crédito que ambas pedimos para pagarla?
Estimada Carolina:
El crédito que pidieron ambos sigue siendo para el Banco el mismo crédito aunque Uds. se separen. Para modificar los términos de esa deuda hay que negociar directamente un refinanciamiento, de lo contrario, la deuda sigue siendo exactamente igual respecto de los mismos deudores.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola. Me gustaría si me podrían sacar de mi duda.
Resulta que la tía de mi papá a él lo crió, y ahora ella hace como 2 años ante notario hicieron como una venta ficticia y la casa quedó a nombre de mi mamá, pero le pusieron una cláusula de que la casa no se puede vender hasta que ella muera, pero me gustaría saber si esa cláusula se puede quitar, ya que necesitan vender, porque se quieren ir a vivir al sur todos con ella.
Ojalá me pudieran sacar de esa duda. Gracias
Estimada Dayana:
Por lo que me cuenta lo que se debe haber constituido es un usufructo. El usufructo sólo se puede levantar en este caso con una escritura de renuncia al usufructo por parte del usufructuario.
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Buenas tardes Daniela
Quisiera saber si puedo comprar la casa de mi mamá a través de un Hipotecario, pero de forma que la promesa de compraventa establezca una cláusula de usufructo, de manera que ella pueda vivir ahí hasta su muerte. El Banco permite esto?
Muchas gracias.
Estimado Rodrigo:
El Banco no va a permitir que en la misma escritura se constituya un usufructo. Lo que tiene que hacer es otorgar la compraventa con el crédito hipotecario, y una vez que se inscriba a su nombre, por medio de una escritura posterior e independiente, constituir el usufructo. Para eso requiere que un abogado redacte una escritura pública de constitución de usufructo.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Abogada, buenas noches.
Mi consulta es la siguiente: Mi pareja tiene una casa que adquirió con banco Santander adicionalmente un crédito de consumo. Por muchos motivos dejamos de pagar el auto que teníamos y nos embargaron el vehículo. Hoy la empresa del auto nos pide una cantidad imposible de pagar y tenemos por perder nuestra casita que tanto nos ha costado ir pagando. Podemos traspasar la casa o el dominio de la casa a nombre de una de nuestras hijas (25 años), hasta lograr salir del juicio que nos espera por el auto …esto para ver si podemos resguardar el bien de nuestras 3 hijas.
Es posible hacer ese trámite?, Aunque la casa tenga hipotecario se puede hacer ese trámite de pasar a nombre de otra persona la casa….claro mi marido la seguirá pagando.
La idea es dar tiempo y que esa deuda no nos quite la casa……que se puede hacer por favor su ayuda con los consejos….es posible se puede traspasar?
Estimada Paola:
Efectivamente no hay problema en transferirla a nombre de quienes Ud. estimen necesario. Y para mayor resguardo se puede constituir un usufructo en favor de los verdaderos dueños para que en derecho sean ellos los que puedan seguir usando y gozan del bien.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
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Hola estimados. Mi duda es la siguiente. Tengo un terreno rural con extensión urbana de 22.000 mts2. Lo compre con un crédito hipotecario de fines generales a fines de Agosto del 2019. Ahora estamos realizando la subdivisión. Resultarían 8 terrenos, 6 de 1000mts2, uno de 6000mts y otro de 10.000 mts2. La pregunta es si se puede transferir el crédito al terreno de 10.000mts2 ? El terreno grande lo compré a un valor menor que el mercado y el terreno de 10.000 mts2 prentendo construir, por lo que aumentaría el valor. Yo continuaría pagando el crédito, por lo que mantendría la tasa (2.97%) y el banco mantendría las garantías. saludos.
Estimado Jorge:
Este tema sólo te lo puede responder tu Banco. Son negociaciones internas relativas a las condiciones del crédito. Se puede hacer, pero depende del Banco.
Atte.,
Daniela Camhi E.
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Hola como puedo asegurarme si yo compro una casa en remate se pasara a mi nombre o habra algun problema como puedo saber si tendra deuda la casa si me combiene o no
Estimada Jennifer;
Siempre se recomienda asesoría de abogado para que revise el expediente del Tribunal, confeccione la escritura de adjudicación y verifique haciendo seguimiento a la inscripción.
Saludos,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Hola, Buenos Días.
Te comento que hipoteque mi casa al banco en la modalidad de fines generales.
La pregunta es yo puedo arrendar mi casa? Sabiendo que está hipotecada? Según la escritura no se puede enajenar el inmueble. Pero quería saber si lo puedo arrendar, por que habla de no hacer tramites con escritura publica. Que significa eso???
Estimado Ricardo;
Puede arrendar sin problemas, aunque figure inscrita la prohibición.
Daniela Camhi E.
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Hola.
Adquirí una vivienda con subsidio.
Llevo 5 años cancelando dividendos a la entidad bancaria.
Se pueden secer los derechos de propiedad a un tercero para proteger la casa de un posible embargo.
O el banco que otorgó el crédito hipotecario debe autorizar el trámite.
Saludos
Camilo
Hola muchas gracias por la información. Tengo la siguiente duda, yo hace casi 3 años compré mi vivienda con un subsidio habitacional, el cual cuenta con la prohibición por 5 años, no tengo deuda. Existe alguna posibilidad de q pueda vender mi inmueble antes de los 5 años?
De ante mano muchas gracias.
Estimada Consuelo:
Lamentablemente no. La prohibición SERVIU está establecida por Ley. Es una de las pocas prohibiciones que efectivamente impiden la venta.
Saludos
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Estoril 200, Of. 337, Las Condes
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Hola
Quisiera hacer una consulta quiero vender una propiedad que tiene deuda hipotecaria el año 2014 me demandó el banco por otras deudas de tarjeta y linea de crédito casi me rematan la casa, bueno pague todo y solo me quede con el hipotecario pero en en certificado de bienes raíces aparece un embargo inscrito, mi pregunta es si puedo vender la propiedad aun si sake esto en el certificado del CBRS, el comprador me exige promesa entonces no se si hacerla o no por que no se si tendré problemas al vender
Agradecido
Estimado Juan José:
Mientras el embargo siga inscrito no se puede vender, salvo que en la escritura comparezca el acreedor que solicitó la traba de embargo autorizando la venta. Sin embargo como me indicas que ya solucionaste la deuda, te recomiendo asesorarte con abogado para que sea el Tribunal quien ordene el alzamiento del embargo por el hecho de haberse pagado la totalidad de la deuda, no existiendo a la fecha justificación jurídica para mantener el embargo.
Saludos,
Daniela Camhi E.
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Estimados
Actualmente tengo una propiedad con Crédito hipotecario, por el Banco A con 10 años pagados en dividendos + un préstamo consumo con el mismo Banco A. Estos compromisos estan al dia. Pero mis compromisos con otro Banco B están muy complicados , debido que me bajaron los ingresos. Deseamos proteger la vivienda de embargo del banco B. ¿Como puedo proteger la propiedad para que esto no ocurra? ¿Es viable traspasar la propiedad a nombre de mi Padre o Cuñado (entendiendo que siempre se pagara el dividendo y prestamo con el Banco A? … Estoy casado antes de la compra de propiedad con separación de bienes.. ¿Es viable traspasar la propiedad a mi Esposa, para proteguer del Embargo de Banco B? ¿Los muebles dentro la vivienda se pueden declarar de propiedad de terceros y proteger del embargo? Esperando una buena acogida y respuesta , Los felicito por este espacio. saludos
Estimado Alex:
Efectivamente la mejor forma de protegerla es transfiriéndola a nombre de un tercero que no puede ser tu cónyuge. Para más información comunícate con nosotros y podemos asesorarte en el proceso.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
Estoril 200, Of. 337, Las Condes
(+56) 9 98428689
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Hola,mi consulta es la siguiente : recién he comprado propiedad usada en 2850 Uf ,con entrega al dueño de 950 uf y el resto con crédito hipotecario a banco estado . La escritura está pronta a salir de CBR ,en un trámite que ya lleva 7 meses … Lamentablemente la compra ya no es del todo mi gusto como inicialmente lo era por los desperfectos de uso que no visualicé cuando la vi,bueno..no fui un observador sagaz al verla ,me apreduré …
Entonces mi consulta es si a futuro la propiedad se puede vender o arrendar y si esto le ponen un tiempo mínimo de años para hacerlo .La casa tiene una hipoteca por 20 años ,quiero saber para desanimarme de una o seguir … El pie lo entregué gracias a herencia de mi padre amado que falleció el año 2018 ,por esto quizás me apremia tanto haberme apresurado….Gracias
Estimada Soledad:
Desde que el inmueble queda inscrito a su nombre Ud. es libre para arrendar o vender en cualquier momento. La prohibición del Banco no lo impide. Pero cabe hacer presente que al momento de vender, parte del precio de la venta se destinará, obligatoriamente, a pagar la deuda que en ese momento mantenga con el Banco.
Si es que decide iniciar un proceso de venta, le sugiero se asesore por un abogado desde el comienzo de la operación. Para el caso que decida arrendar, sólo tenga precaución al momento de elegir al arrendatario.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Hola buenas tardes mi nombre es john, mi situación es la siguiente, compré un departamento departamento con subsidio más crédito hipotecario hace 10 años el cual tiene una cláusula SERVIU de no enajenar por 15 años el crédito hipotecario lo propague este año por lo.que no hay deuda pero no puedo vender el departamento, tengo alguna alternativa para alzar la prohibición de no enajenar que no sea la opción de movilidad habitaciones
Saludos gracuas.
Estimado John:
La prohibición constituida en favor del Serviu no está relacionada con el crédito hipotecario, razón por la cual el pago total del crédito no deja sin efecto la prohibición. Para mayor asesoría sería necesario revisar la constitución de la prohibición, pues normalmente son de 5 años, no de 15.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Rafael Cañas 114, piso 2, Providencia
Llevo 10 años con una prohibición de enajenar osea de 15 años me faltan 5 años
Podre vender ahora o puedo llegar a sacar ese código para poder vender
Estimada Patricia:
Para saber con exactitud si puede o no vender debemos ver en favor de quién se constituyó la prohibición. Si es SERVIU entonces no se puede vender. Cualquier otra, en principio, no impide la venta.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estoril 200, Of. 337, Las Condes
Hola mi consulta es la siguiente.M i esposo quiere vender la casa que tiene un crédito hipotecario vigente ya hemos pagado más de la mitad de años en que se saco la casa, ya hay un comprador y nos avisaron que debemos pedir la autorización al banco, el nuevo comprador hará la compra por crédito hipotecario, nuestro banco nos puede decir que no nos dará esa autorización para la venta o esa autorización es normal pedir al banco ? Nos podrían poner problemas? En la escritura sólo dice que si mi esposo quiere vender la casa sólo necesita la autorización del banco.
Estimada Miriam:
En su caso el comprador pagará con cargo a un crédito hipotecario, procedimiento que requiere necesariamente la intervención del Banco donde su marido tiene la deuda, pero no para autorizar la venta propiamente tal, sino que debe comparecer en la escritura compraventa para alzar la hipoteca y se pueda constituir la nueva hipoteca en favor del Banco que financia al comprador. En estos casos es el mismo Banco que otorgó el crédito al comprador quien se entiende directamente con el Banco de su marido para que la deuda que aún mantiene se pague directamente con el dinero proveniente del crédito hipotecario del comprador. Es decir, parte del precio de venta, específicamente aquella que se paga con cargo al crédito hipotecario, se destina a saldar la deuda que su marido mantiene y el saldo, es decir, lo que sobre después de pagada esa deuda, el Banco del comprador se lo entrega directamente a su marido.
Para mayor información y asesoría contáctenos. Siempre es prudente asesorarse con abogado en este tipo de operaciones.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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hola, tengo la clausula en mi escritura de enajenacion, si quiero arrendar la propiedad que tramite debo hacer, es verdad que necesito autorizacion del banco para poder arrendar? o puedo simplemente con la escritura arrendar mi propiedad.
Estimada Alejandra; No requiere autorización. Puede arrendar tranquilamente.
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Buenas noches Daniela , te cuento tengo un crédito hipotecario (al día), pero en este momento estoy sin trabajo y con una deuda imposible de pagar con otra entidada( Scotiabank cencosud) puedo traspasar mi casa a mi madre para no perderla ? Y lo otro más o menos cuánto salen los honorarios de un abogado para este trámite ?
Hola, quiero arrendar una propiedad pero en la escritura tiene prohibición de celebrar contratos de arriendo sin previo aviso de la institución financiera, puedo arrendar de todas maneras??
Estimado Javier:
Si. Puede arrendar sin problemas. La prohibición que constituye el Banco carece de valor jurídico. Es letra muerta, pero es una práctica habitual de los Bancos que no impide que Ud. venda o arriende su inmueble.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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HOLA BUENAS TARDES, SI MIS PADRES ME CEDIERON UNA CASA, PERO EN LA SECION DICE UNA CLAUSULA QUE NO LA PUEDO VENDER HASTA QUE NO FALTE MI MADRE, MAS SIN EMBARGO MI MADRE LA QUIERE VENDER, QUE PROCEDERA PARA QUE ELLA LA PUEDA VENDER?
Estimada Nereyda; Para dar una respuesta es necesario revisar la escritura porque la información entregada no es clara.
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Estimado, increíble post, muy claro. Tengo una consulta, mi abuela quiere subdividir el terreno de su casa y ceder una parte a mi mamá, pero la casa esta hipotecada, me gustaría saber si es posible hacer la subdivisión de igual modo
Estimada Fernanda:
Si. Es posible subdividir. El tema es determinar por plan regulador si se puede subdividir y en terrenos de cuántos metros, teniendo siempre presente en sectores rurales los terrenos no pueden subdividirse en menos de 5.000 mt2
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola buenas tardes vivo hace 10 años en mi departamento entregado por serviu pero quiero vender por problemas de seguridad igual antes habia intentado vender por mobilidad habitacional pero pase todo un año y la gente no quiere venderle a serviu y yo por problemas q son super delicados para comentar aca ya no puedo seguir viviendo en ese lugar pero serviu nos dio una prohibicion de 5 y otra de 15 años no se por q por cuando nos entregaron estabamos con la ley de los 5 años q puedo hacer en este caso.se agradese su respuestas.
Estimada Mary:
La prohibición de 5 años es la legal, y no se puede hacer nada antes del vencimiento del plazo. En cuanto a la prohibición de 15 años habría que estudiar la razón de su constitución y los efectos de la misma. Si es una prohibición constituida con la hipoteca, ésta no tiene valor alguno.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Buenas tardes. Mi consulta es la siguiente. Con mi pareja compramos una casa con crédito hipotecario.. Ambos aportamos la mitad del pie y dividendo.. Pero la casa solo quedó a nombre de él por que yo tengo el crédito cae.. No estamos casados pero quiero asegurar la mitad de la casa que me corresponde de alguna manera.. Como puedo hacerlo??
Estimada Susana:
La única forma es mediante un contrato de cesión de derechos en virtud del cual tu pareja te cede el 50% de los derechos sobre el inmueble. De esta manera el inmueble queda inscrito a nombre de los 2 y resulta muy poco probable que un acreedor embargue sólo los derechos, pues no resulta rentable.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola Daniela, gracias por la informacion que compartes. Al leerla, recordé un caso que me comentaron. Una persona, por problemas en su empresa, no pudo seguir pagando el crédito hipotecario de su casa (credito a su nombre, casa a su nombre). En el intertanto, siguiendo el consejo de su abogado, transfirió su casa a nombre de la empresa como aporte de capital y luego la casa fue embargada, pero resulta que al momento del embargo, él ya no era el dueño, sino que la casa ahora es de la empresa. Le pregunté si la puede vender y me dice que no, ya que al venderla, la plata igual pasaría por manos del banco y se pagaría del crédito adeudado. ¿Es posible esto?. Creo que está confundido, ya que si ahora el dueño es la empresa, no veo problema que la pueda vender a un tercero.
Estimado Sebastián;
El problema es la hipoteca. Quien compré la compraría con la hipoteca y nadie va a comprar en esas condiciones, sino que parte del precio se tiene que ir al Banco para pagar la deuda hipotecaria y alzarla con el objeto de que el nuevo dueño la adquiera saneada. Lo que no me queda claro es el tema del embargo porque estando a nombre de la empresa no podrían embargar.
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Estimados, mi hermano estuvo casado sin separación de bienes 25 años aprox y hace 17 años su mujer pidió un crédito a una cooperativa y se compraron una casa, quedando a nombre de ella por ser la deudora del crédito, pero el que pago todos los años la casa fue mi hermano, pero ella lo engatuso para que el año 2016 mi hermano firmara la separación de bienes, ya que según ella quería sacar un crédito para negocio y mi hermano tenia dicom y según ella no le convenía estar casada con bienes en comunes si había que formar un negocio. Todo esto fue para que ella se quedara sola con la casa y ahora quiere venderla y quedarse con todo el dinero. Como mi hermano puede reclamar lo sucedido?, por favor, necesitamos saber si se puede hacer algo. Ella hecho a mi hermano hace un mes porque tenia otro hombre el cual vive con ella en la casa.
Gracias
Estimada María Victoria:
Para darle una respuesta en relación a qué se puede hacer es necesario tener a la vista la escritura de compraventa del inmueble en cuestión e información relativa a la separación de bienes (si hubo o no liquidación de la sociedad conyugal o sólo se pactó la separación de bienes sin haber procedido, además, a liquidar la sociedad conyugal). Sin esta información mínima no es posible, ni responsable, sugerir una solución al problema que nos plateas.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola tengo una duda , mi padre fallecio y ya realizamos la posesion efectiva por nuestra casa y su correspondiente inscripcion pero en la escritura aun figura la medida precautoria de no celebrar actos y contratos que data del año 2007 …que debo hacer en ese caso para solicitar el alzamiento ? En el banco me dijeron que ellos pueden alzar la hipoteca una vez solucionado en juzgado el tema de esta medida , espero su respuesta
Estimada Javiera;
Para dar respuesta a su consulta necesito saber en favor de quien se constituyó la prohibición. ¿Es una prohibición SERVIU, del Banco o de otra institución?
Saludos,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estimados una Consulta
Pues tengo a un familiar que tiene una deuda comercial con el Banco A, pero tiene crédito Hipotecario con el Banco B, este crédito esta al día con sus dividendos.
El Banco A, puede embargar la propiedad siendo que el crédito hipotecario todavía esta vigente, y en estricto rigor la casa esta a nombre del Banco B todavia?
Gracias
Estimado Rodrigo:
Efectivamente el Banco que no cuenta con una hipoteca constituida para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de su deudor puede solicitar al Tribunal competente que embargue ese inmueble de propiedad del deudor, pero para poder rematarla en pública subasta se debe notificar al Banco titular de la hipoteca quien se paga con preferencia, es decir, con el producto del remate primero se paga al Banco titular de la hipoteca y con el remanente se paga lo que se alcance a pagar de la deuda que el propietario tenía con el otro Banco. Otra alternativa es que el Banco titular de la hipoteca, en lugar de pagarse con el producto del remate, puede optar por conservar su hipoteca en cuyo caso el inmueble sale a remate con la hipoteca, es decir, quien se lo adjudique en la subasta pública lo hace con la hipoteca que se mantendrá plenamente vigente.
Saludos,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estimad@s, Solicitaré un credito hipotecario al banco para comprar una propiedad, pero necesito que mis 2 hermanos aparezcan en la escritura como dueños (así cada uno con 1/3).
Si yo soy el único sujeto a crédito, ¿puedo comprar la propiedad quedando yo con el crédito pero que en la escritura aparezcamos los 3 como dueños?
Esto claramente asumiendo la misma clausula de no enajenar durante dure el crédito.
Saludos,
Estimado Nicolás:
Siendo la compra financiada por crédito hipotecario deberá consultar con la entidad bancaria la forma de hacerlos comparecer como co-propietarios / no deudores.
En caso de no obtener una solución, se les pueden transferir los derechos después de la compraventa en donde sólo aparezcas tú como comprador. La prohibición no lo impide.
¡Saludos!
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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buenas noches, tengo una consulta, me case hace siete meses y me separe pero con mi ex esposo estuvimos juntos 7 años antes de casarnos y en ese tiempo entre compramos un departamento que no quiso fuera con renta unificada y solo quedo a su nombre. El departamento aun se esta pagando, y me confirmo que la razón para casarse con separación de bienes era para asegurarse que todo fuera de el. Quisiera saber si el puede traspasar la escritura a mi nombre, yo pagar el dividendo pero que la propiedad quede a mi nombre unicamente? y una vez que yo pueda sacar un crédito que el me la venda para que el crédito pase a mi nombre?. Agradeciera su asesoría.
Saludos cordiales
Loreto Contreras Olivares
Estimada Loreto:
Si se puede, pero el Banco tendría que aprobar el cambio de deudor. La forma más simple de hacerlo es que se transfiera a tu nombre y de palabra o firmando un documento anexo con tu ex marido, tu te sigas haciendo cargo del pago de las cuotas del dividendo.
¡Saludos!
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Buenas tardes, favor agradeceré orientación. Tengo 3 hijas, y tengo una propiedad con deuda hipotecaria que me gustaría en vida que estén a nombre de ellas. El tema es que 2 de ellas tiene ingresos para demostrar y una no lo puede demostrar. No se si es mejor donar, transferir novar? ahi tendria problema con la tercera que no puede demostrar ingresos?
Muchas gracias
Atte
Estimada Bernardita:
La donación es la peor opción porque el impuesto a las donaciones es bastante alto. Si la menor no puede acreditar renta, se puede establecer una forma de pago especial. Por ejemplo, XX cuotas de XX monto que empezará a pagar XX día. Lo importante, para que no tenga problemas a futuro, es agregar una cláusula que establezca que al fallecimiento de la parte vendedora, se extingue la obligación de pago. Otro consejo, en la misma escritura de compraventa constituya un usufructo vitalicio en su favor para que Ud. pueda seguir usando y gozando del inmueble hasta su muerte. Se denomina usufructo vitalicio. Contrate un abogado. No use formatos de Notaria.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estimada, espero este muy bien. Quisiera plantearle la siguiente inquietud. Un familiar desea vender su vivienda con local comercial a la persona que actualmente esta arrendando la vivienda. El problema es que este potencial comprador solo puede pagar el 40% del valor ahora y el restante podría pagarlo en un plazo de 5 años, por lo cual están conversando la posibilidad de firmar un contrato de compraventa donde se describa el anticipo que pagará el comprador y las cuotas en la cual pagará el saldo. Yo le he planteado a mi familiar los riesgos que esto implica, ya que el comprador podrá inscribir la propiedad a su nombre con la compraventa y si el día de mañana por cualquier motivo el comprador deja de pagar las cuotas comprometidas, sera muy difícil perseguir el pago de la deuda solo con el respaldo del contrato de compraventa y que aunque se gane el juicio y se obligue a la persona a pagar, esta podría declararse insolvente e incluso podría haber ya transferido la propiedad a otra persona. En este escenario queria consultarle si es posible respaldar el contrato de compraventa con un pagaré o con una cláusula de no enajenar en el mismo contrato de compraventa, o bien si existe otra figura legal que permita hacer este tipo de transacciones con un mayor grado de seguridad.
De antemano, muchas gracias por su tiempo y respuesta. Que tenga una muy buena semana … saludos.
Estimado Rodrigo:
La solución a su problema es muy simple. En el contrato de compraventa deben dejar establecido que el precio se paga con XX pesos al contado y en dinero efectivo y que el saldo de XX se pagará en XX número de cuotas por XX suma cada una. En la misma escritura de compraventa se constituye, para garantizar el pago de las cuotas, una hipoteca sobre el inmueble y se establece una cláusula de aceleración que permita cobrar la totalidad de las cuotas por el no pago de sólo una de ellas. Existiendo la hipoteca, no importa si la persona pide su liquidación por insolvencia, el acreedor hipotecario siempre tiene preferencia para pagarse de su crédito con la venta del inmueble. Que la escritura se la haga un abogado. No use modelos de Notaria.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola Daniela, Tengo una propiedad aun con un crédito hipotecario (al día), tengo una deuda por crédito de consumo que ya esta en judicial (con el mismo banco que hipotecario). Hace dos años transferí la propiedad. Estoy pensando en vender la propiedad, entonces mi pregunta es :puedo vender esa propiedad ?y solo se saldaría la deuda hipotecaria? es un crédito con garantía especifica.
de antemano, gracias por tu respuesta.
Estimado Eduardo;
Si. La hipoteca y la prohibición no impiden la venta, sólo que para alzar la hipoteca, el Banco acreedor debe comparecer en la escritura alzando la hipoteca y se paga lo adeudado con el producto de la venta. En este proceso le sugiero asesorarse con abogado.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
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Hola buenos días.
Mi consulta es la siguiente.
Yo obtuve un crédito de consumo con BCI.
Y tengo un hipotecario cn banco Santander.
Resulta que el BCI incriobio en el conservador de bienes raíces una cláusula de embargo a mi propiedad.
Mi consulta es el banco BCI se va kedar cn mi propiedad??
Y si se puede hacer algo.
X favor agradecería mucho k e responda
Estimada Jocelyn;
El BCI, por la deuda que tienes con ellos, puede embargar el inmueble y sacarlo a remate, proceso en el cual se pagará con preferencia al Banco titular de la hipoteca. El Banco puede o no quedarse con el inmueble pues al salir a remate el Banco puede participar para adjudicárselo, de lo contrario, se paga con el producto del remate, siempre considerando que se paga primero al acreedor hipotecario.
Lo que se puede hacer es negociar con el BCI y obtener el alzamiento del embargo con un acuerdo de pago o avenimiento. Una vez alzado el embargo se puede transferir el dominio del inmueble para que no quede como bien embargable en caso de no cumplir el acuerdo de pago con BCI.
Atte.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Daniela, muchas gracias por la información que brindas en este sitio.
Necesito orientación con una situación de compraventa que aún no me cancelan. En Marzo, por apuros económicos, vendí una propiedad que tenía con crédito hipotecario con un banco X, la persona que compró, también lo adquirió con un banco Y, hasta ahí todo normal, la única salvedad es que la propiedad fue comprada con un embargo por crédito de consumo del mismo banco X, la parte compradora y su banco lo aceptaron así, la escritura fue firmada en Marzo donde fue solicitado el alzamiento de la hipoteca del banco X y además durante Marzo, se solicitó al tribunal el alzamiento de embargo, dándose por pagados los dos créditos( hipotecario y consumo). El banco de la parte compradora inscribió en el conservador de bienes raíces la propiedad y yo en ese mismo mes entregué la propiedad a la compradora. El problema es que cuando solicité el pago, el banco de la compradora indicó que no cancelaría si la propiedad no estaba libre del embargo. El banco X, no se dió por enterado de esta situación y sigue cobrando dividendos de una propiedad que ya no está a mi nombre y por otro lado en la escritura que firmé decía que una vez inscrita la propiedad en primer grado esta sería pagada.
Mi banco, realizó todos los trámites relativos a los alzamientos e informando que estaban pagados (se pagaría con la venta), pero el área de cobranza del mismo banco me cobra dividendos impagos desde Enero de este año, sumando todos los intereses hasta la fecha, incluso me habían demandado, pero luego sacaron la demanda, porque no tenían el certificado de dominio actualizado. Es correcto lo que están haciendo los bancos??.
Creo que ya le respondí. La situación descrita es absolutamente irregular y carece de toda lógica. Sugiero hacer un estudio de títulos para determinar el real estado de la operación e interceder ante los Bancos en caso de ser procedente.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola mi consulta es la siguiente, yo compre una casa x el fondo solidario y hay una cláusula de prohibición de no enajenar. Vender, arrendar etc, tengo cuentas impagas de cencosur 6 millones y ripley 1 millón, le preste crédito a mi pareja y el nunca más pago por que se fue, ahora me van a mandar a un receptor a ver mis cosas, me pueden rematar mi vivienda también? Y yo. La puedo traspasar a alguien de mi familia para que no me la rematen, si es que fuese el caso
Estimada Carola;
Si el inmueble se adquirió con subsidio habitacional la prohibición es plenamente válida por 5 años contados desde que se constituye, o sea, desde la compraventa. Si ya ha transcurrido el plazo de 5 años, no hay nada que impida transferir el inmueble a un tercero. En cuanto a la cobranza por parte de tus acreedores, éstos podrían eventualmente pedir el embargo del inmueble. No tienen hipoteca, por eso el embargo no lo pedirían al presentar la demanda, sino que lo harían una vez iniciado el juicio de cobranza y en caso de no encontrar otros bienes suficientes para el pago de lo demandado. Por último hacer presente que hay Tribunales que no dan lugar al embargo de inmuebles por sumas tan bajas que no dicen relación con el valor del inmueble en cuestión, pero para qué arriesgarse.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estimada Daniela, de antemano muchas gracias por toda la información que brindas en este sitio.
Te consulto lo siguiente, ya que estoy confundida, en Marzo vendí una propiedad a una persona que compró con crédito hipotecario. La propiedad tenía una hipoteca con “mi banco” , pero también un embargo por un crédito de consumo, aún así se firmó la escritura y “mi banco”, sólito el alzamiento de la hipoteca y se dio por pagada la hipoteca, lo mismo ocurrió con el embargo, se dio por pagado y se solicitó el alzamiento de dicho embargo. Lo extraño es que el banco comprador no entrega los fondos de la compraventa, siendo que con la escritura inscribieron la propiedad e hipoteca en el CBRs a nombre del comprador y “mi banco” me sigue cobrando los dividendos, como si aun mantuviera la propiedad y por otro lado en la escritura dice que el banco pagador o comprador desembolsará los fondos una vez que la propiedad esté inscrita en primer grado. A que se refiere “de primer grado”, es legal lo que están haciendo los bancos?, yo aún no recibo un solo peso de la venta.
Me podrías orientar??
Estimada Carmen; Lo cierto es que la situación que describes es absolutamente irregular. Los Bancos pagan a los vendedores dentro de un plazo de 7 a 10 días hábiles desde la inscripción de la escritura en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador (e inscrita, conjuntamente, la hipoteca que financió la compra). No lo pagues a tu Banco y denuncia a ambos Bancos en la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras: al primero por seguir cobrando lo que ya se pagó con el precio de venta del inmueble y al segundo por retrasar el pago que corresponde sin causa que lo justifique. Ahora bien, todo lo antes dicho supone que la situación sea realmente como la describes. Yo haría un estudio de títulos para determinar que pasa y meter presión a ambos Bancos, si es que fuere procedente.
Hipoteca de primer grado significa que es la primera hipoteca y que goza de preferencia por sobre otras posibles hipotecas que se puedan constituir sobre el mismo inmueble para garantizar por ejemplo un crédito de consumo.
Daniela Camhi E.
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buen día, consulto si una casa con prohibicion serviu se puede dejar en prenda para un credito hipotecario?
Estimado Felipe:
Si la prohibición SERVIU aún se encuentra vigente (tienen una duración de 5 años), ningún Banco aprobará el crédito dejando ese inmueble en Garantía. Por el contrario, si la deuda está caduca, es posible que la aprobación.
Atte.,
Daniela Camhi E.
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Buenas Tardes, mi consulta es: tengo un crédito hipotecario por una casa que compre en el año 2005, en año 2011 me divorcie y cedí la propiedad a mi esposa en ese tiempo. No recuerdo y no tengo el documento que hizo esa cesión de derechos, el problema es que ya no puedo pagar esa propiedad y quiero eventualmente venderla, pero no se si puedo. En el SII la propiedad aparece a nombre de mi ex esposa, pero en el conservador sigue estando a mi nombre. la pregunta es, puedo venderla?, la cesión de derechos es valida opara este tipo de operación.
Muchas gracias,
Luis
Estimado Luis:
Previo a una correcta asesoría en el tema que nos plantea, es necesario hacer un estudio de títulos del inmueble para determinar realmente a nombre de quien está o si parte de los derechos se transfirieron o no. Anticipo que la cesión de derechos o compraventa entre cónyuges no el válida, por lo tanto, difícilmente se pudo inscribir una compraventa que Ud. haya celebrado con quien era su cónyuge mientras existía el vínculo matrimonial. Si el inmueble sigue inscrito a su nombre, no hay problema con vender. La hipoteca no lo impide.
Atte.,
Daniela Camhi E.
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Hola, tengo una propiedad de la que actualmente estoy pagando un hipotecario, me resta el 80% por pagar al banco. ¿Puedo vender el 20% de la propiedad que tiene hipoteca a favor del banco a un tercero?
Estimado Sebastián:
Si. Puede vender el porcentaje que quiera sin necesidad de autorización del Banco. Requiere abogado para la redacción de la escritura.
Atte.,
Daniela Camhi E.
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Estoril 200, Of. 337, Las Condes
Buenas tardes, necesito asesoría por favor. Vivo con mi pareja (no estamos casados) hace varios años, y tenemos una hija en común, ya hace varios meses, veíamos venir que no podríamos pagar todos nuestros compromisos. Yo tengo una propiedad que estoy pagando con Scotiabank, y además debo un consumo y tarjeta con ellos, y sé que mi panorama es más complicado, porque perdería mi propiedad, junto a un vehículo que está a mi nombre (que pago con otra institución). Mi pareja tiene una propiedad a su nombre que está pagando con BICE, y consumos, tarjeta y línea de crédito con Scotiabank, y otra deuda más pequeña con Falabella, todo suma aproximadamente M$33.000.-. Ya no damos más, necesitamos hacer algo para poder vivir tranquilos, por lo que he leído, podemos transferir el bien que está a su nombre a mi nombre, viendo bien, el precio de venta y forma de pago, aunque esté con la famosa cláusula de no enajenar, con este trámite aseguramos que nuestra casa pueda ser rematada por otro banco que no sea el banco que otorgo el hipotecario? (que seguiremos pagando sagradamente). De todas maneras, cuándo el adquirió sus deudas con Scotiabank, figuraba sin patrimonio, ya que la deuda con BICE, no figura en el sistema financiero.
Para evitar más adelante el embargo de los bienes de la propiedad que ahora quedaría a mi nombre, que en su mayoría los he comprado yo, será efectiva la tercería de posesión?, tengo algunas boletas a mi nombre, pero hay cosas que se compraron hace mucho tiempo y no existen sus boletas, que puedo hacer?, bastará sólo con los testigos?, habrá algún pero donde figurará en el certificado de dominio que el me vendió el bien?, o eso no tiene nada que ver?, tengo todas las cuentas de servicios básicos, gastos comunes a mi nombre.
Muchas gracias,
Carola
Estimada Carola:
La solución es transferir todo a su nombre. El inmueble se puede transferir aunque exista la prohibición, pero, evidentemente estando el inmueble a nombre de otra persona es embargable por deudas del nuevo propietario, aunque el Banco acreedor de la hipoteca tenga preferencia para pagarse.
Las tercerías de posesión proceden siempre en casos como este. Principalmente cuando embargan bienes muebles del domicilio y, en la mayoría de las oportunidades, la declaración de 2 testigos resulta suficiente. Para más asesoría, no dude en contactarnos.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
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Estoril 200, Of. 337, Las Condes
Hola, que pasa si estoy arrendando una propiedad con crédito vigente que tiene prohibición de enajenar, gravar, arrendar ni celebrar contrato alguno relativo al inmueble,
sin consentimiento del acreedor, pero que no he solicitado al banco su consentimiento para el arriendo, que problemas me puede traer si quiero re financiar el crédito, como se puede solucionar?
Estimado Rodrigo;
La prohibición que se constituye junto con la hipoteca carece de todo efecto legal. Por expresa disposición de la Ley, estas prohibiciones no producen efecto alguno, por lo tanto, el hecho de que el inmueble se encuentre arrendado no constituye un obstáculo para refinanciar el crédito hipotecario. Otra cosa distinta es que la entidad Bancaria al enterarse de la existencia de un contrato de arriendo se niegue a otorgar el refinanciamiento, pero esa es una facultad privativa del Banco que se fundamenta en razones comerciales, no legales.
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
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Estoril 200, Of. 337, Las Condes
Estimados, estoy en un tremendo problema hace algunos años. Les explico, 2 personas y yo compramos una casa para negocio y por problemas futuros la pusimos a la venta con la deuda hipotecaria vigente aun (con el Banco Santander). La escritura se formuló de tal forma que le permitió al comprador pasarlo en el Conservador de Bienes Raíces a su nombre, dejando la deuda de igual forma a mi nombre. En otras palabras sigo siendo dueña de la deuda en el banco, pero la otra persona aparece como dueña del inmueble en el Conservador (esto fue una estafa que nos hizo y no nos dimos cuenta ni nosotros ni la persona que nos asesoró). Cabe señalar, que en la escritura se indica que será el comprador el responsable de pagar el crédito hipotecario que está a nuestro nombre. Pagos que no ha cumplido y nos mantiene con un historial comercial horrible, pues no paga por varios meses y cuando el banco esta apunto de poner la propiedad en remate, la persona se pone al día con todo, pero luego se vuelve a atrasar y el ciclo comienza de nuevo.
Esta situación nos ha perjudicado enormemente y ya no sabemos que hacer. La propiedad no nos interesa, felices se la devolvemos al banco para que la rematen, pero no sé que pasa, porque no se puede, se supone que ese proceso debe ser cuando se deje de pagar, pero como les digo, el comprador al final se pone al día, por lo tanto, el proceso de remate se detiene.
El problema mas complejo se ha manifestado ahora, pues en enero de 2019, yo terminé de pagar mi casa (no es el mismo inmueble), después de 20 años, el crédito lo tomé, en esos años, con banefe y que en la actualidad también es Santander y resulta que no quieren hacer el alzamiento de mi hipotecario por la existencia de la otra deuda. No sé que hacer, el banco tampoco valida la escritura donde dice que es el comprador quien es el responsable de pagar las cuotas del hipotecario y no yo.
Necesito una orientación, para lograr terminar con esta deuda, que posibilidades tengo de obligar al remate o que la deuda se traspase al comprador, ya no queremos estar amarrados a esta situación. Y ademas, qué se puede hacer con el alzamiento, habrá alguna ley o norma que obligue al banco a no mezclar ambos créditos o bien que respeten la escritura que por algo se firmó y es un respaldo legal.
Estaré atenta a sus comentarios
Lorena
Estimada Lorena; buenas tardes.
Para asesorar en este tema necesitamos revisar la documentación de ambas compras. Su situación tiene una complejidad que para poder ayudarla se requiere una reunión presencial. Al pie de firma aparecen mis datos para que coordinemos una reunión a la brevedad posible.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estimada Daniela
Buenas tardes. Mi situación es la siguiente, mi pareja acaba de adquirir un crédito hipotecario para la compra de un terreno, él cual pagaré yo. No estamos casados. Yo no puedo adquirir este crédito porque donde trabajo me imponen por el sueldo mínimo.
Consulta: puede quedar de alguna forma a nombre mío el bien raíz, ya que yo seré la que lo cancelaré.
Estimada Elizabeth:
Buenas tardes. Existe la figura del “compra para” pero los Bancos no lo aceptan por seguridad de sus préstamos. Lo que podrías hacer es que él compre y una vez inscrito el inmueble a su nombre, lo transfiera a tu nombre con la hipoteca que haya constituido para garantizar el mutuo hipotecario.
Saludos,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estimada Daniela, Antes que nada muchas gracias por las respuestas. Firmé hace unos años promesa de compraventa en notaría para comprar un sitio mediante la cual pagué un pie y algunas cuotas, y por cesantía no he podido pagar más desde hace varios meses. El contrato establece que ante demora por más de 40 dias (el cual ya ha pasado mas de 4 meses) el contrato cae y se da por terminado, y que todas las cuotas pagadas quedan parael vendedor como única y total indemnización.
En la misma promesa el vendedor firmó clausula de no enajenar y prohibición de venta a mi favor por el tiempo que dure el contrato, la cual se encuentra inscrita en Conservador, y en la misma promesa yo como comprador me obligué a firmar el alzamiento de la prohibición (bajo la actual circunstancia de falta de pago) haciéndome responsable de los posibles gastos judiciales que el vendedor pudiera tener por el alzamiento en caso de no ir a firmar a notaría el alzamiento.
Consulta: en caso de no firmarle el alzamiento de la prohibición puedo llegar a tener problemas?
Podría llegar a tener alguna compensación o devolución de los importes ya pagados a pesar que la promesa diga lo contrario?
Estimado Matías:
Lamentablemente estás obligada por lo acordado en la promesa. No puedes demandar la devolución si se estableció como indemnización por incumplimiento. Lo mismo en relación a concurrir a firmar el alzamiento de la prohibición. Te pueden demandar para exigir el cumplimiento. Es por situaciones como esta que siempre recomiendo asesorarse por abogado cuando se trata de firmar cualquier contrato, especialmente si dice relación con inmuebles.
Saludos,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estimados
Buenas tardes, tengo la siguiente situación. LLevo 12 años con mi pareja y tenemos una casa que está a nombre de él (llevamos 6 años de pago de ese hipotecario) y ahora este mes nos compramos un departamento a nombre de los dos. Mi consulta es la siguiente: Queremos que la primera casa esté a nombre de ambos igual, pero no se si se puede ya que estamos pagando aún el hipotecario.
Gracias de antemano por su ayuda.
Saludos
Estimada Paola; Si no se encuentran legalmente casados, se puede hacer una escritura de compraventa que deje el inmueble a nombre de los dos, en la proporción de un 50% cada uno o en la que Uds. determinen. La existencia de deuda y de hipoteca no impide hacer las transferencias de dominio que el propietario inscrito decida libremente, sin necesidad de autorización por parte del acreedor hipotecario.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estimada Daniela, buenas tardes.
Tengo la siguiente duda, como resultado de un juicio laboral, me pueden embargar una casa comprada con crédito hipotecario, el cual se encuentra totalmente pagado hace varios años atrás y aun no se ha realizado la cancelación de hipotecas y alzamiento de prohibiciones.
Todo lo anterior, considerando que la demanda recae sobre un empresario individual el cual es responsable personalmente de las deudas y obligaciones de la empresa.
Muchas gracias!!
Estimado Cristian:
Buenas tardes.
Siempre el acreedor, sea que su crédito provenga de un contrato o de una sentencia judicial de cualquier Tribunal, puede solicitar el embargo de bienes suficientes para pagarse con el producto del remate de los bienes embargados. La existencia de la hipoteca no impide el embargo, sólo obliga a notificar al Banco acreedor, en el juicio donde se decrete el embargo para que haga valer sus derechos. En tu caso, lo van a notificar y van a informar que no hay deuda, pero eso no impide el remate del inmueble. Yo te recomiendo transferir el inmueble antes de que demanden el cumplimiento incidental de la sentencia, juicio que tiene por objeto buscar bienes para que pagues.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola, tengo una duda. estoy arrendando un inmueble, pero el dueño me ofreció comprarlo a través de la modalidad “Arriendo con compromiso de de compra”. ME esta solicitando un pie de 15M, y pactar 240 cuotas con la diferencia en UF. Hasta ahi todo bien, dado que la deduda no saldria en el sistema y entiendo que cuando cancele la ultima cuota se realizara el traspaso de la propiedad. La duda que tengo es que la casa actualmente esta hipotecada, el dueño esta pagando los dividendos en teoria con el pago del arriendo. es legal realizar esta operacion con inmuebles hipotecados? el banco puede rematar la casa por el no pago de los dividendos?? Que pasa con el pago de los impuestos involucrados??
De antemano Gracias!
Estimado Patricio:
En primer lugar, el inmueble debe quedar inscrito a tu nombre inmediatamente, aún cuando se encuentre pendiente el pago de la última cuota. No cometas el error de comenzar a pagar el precio firmando una promesa de compraventa. No. Lo que debes hacer es una compraventa directamente y en ella establecer la forma de pago que acuerden (el pie y las cuotas). Si vas a comprar el contado, sin financiamiento de ningún tipo, parte de lo que pagas debe estar destinado al pago de la deuda que tiene el inmueble, es decir, al Banco titular de la hipoteca o, en su caso, asumir tú el pago del dividendo, porque si éste se deja de pagar, no importa a nombre de quien esté inscrito el inmueble, el Banco igual lo puede sacar a remate por no pago. Por eso se puede vender un inmueble aún cuando tenga una hipoteca, porque el acreedor hipotecario puede rematar el inmueble sin importar a nombre de quien se encuentre.
En tu caso te recomiendo que te asesores con un abogado desde el principio hasta el final del negocio.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estoril 200, Of. 337, Las Condes
Tengo una duda. Compramos derechos de un terreno y construimos nuestra casa. Resulta que nos enteramos de que el dueño del rol tiene hipotecado el terreno.
Mi duda es, nuestros derechos que pagamos e inscribimos legalmente nos prptegen en caso de que estas personas dejaran de pagar el hipotecario y el banco tomara acciones sobre la propiedad???
Ellos incumplieron en alguna ilegalidad al vendernos los derechos siendp q habia hipoteca de por medio
Que nos aconseja
No.
Estimada Daniela; La hipoteca le otorga al acreedor hipotecario el derecho para perseguir el inmueble en manos de quien se encuentre. Por eso la ley permite que los inmuebles hipotecados se puedan vender aun cuando exista la prohibición de enajenar. Precisamente porque el acreedor tiene derecho de persecución, es decir, sacar a remate el inmueble si el deudor no paga sus obligaciones. Es por este tipo de situaciones que se recomienda, SIEMPRE, contratar un abogado para estudiar los títulos del inmueble antes de decidirse a comprar.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Enajenar, puedo arrendar mi dpto??
Gracias
Sí.
Estimado Abraham; Puede arrendar sin problemas.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola Daniela. Muchas gracias por tus respuestas, son de gran ayuda. Mi casa está a nombre mío y de mi señora, con un crédito hipotecario vigente a nombre de ambos y al día en los pagos. Tuve que firmar como aval y codeudor solidario de un préstamo de 60 millones que tomó la empresa donde participo y soy representante legal, la que se encuentra actualmente en una situación compleja. Para resguardar la casa, hemos visto dos alternativas, una declararla bien familiar y la otra derechamente venderla a un tercero de confianza (habíamos pensado en que el tercero tomase un crédito hipotecario y la comprara, pero con este post se nos abre la posibilidad de simplemente venderla y mantener la hipoteca actual). ¿Qué alternativa resulta mejor? Si la vendiéramos a un tercero, en el futuro éste podría venderla nuevamente a mi señora? Hay un requisito de plazo mínimo para esto? Gracias.
saludos
Buenas tardes Alvaro; Te recomiendo una compraventa con pacto de retro venta, es decir, vender pero con la obligación del comprador de venderla a tu señora dentro de determinado plazo. De este modo el comprador queda obligado a celebrar una nueva compraventa con tu señora en la época que se determine y por el precio que se señale en la cláusula de retro venta.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Hola buenos días, quisiera preguntar por un terreno que compre de 2000 MTS en un terreno agrícola con cesión de derechos inscrita en el conservador de bienes raíces además de declarar el formulario 2980. Me indican que con otros dueños que también tienen cesión de derechos compartimos el ROl, es posible embargar mi propiedad si unos de esos dueños tiene deuda ?
Buenas tardes María; Lo que se embarga son los derechos que el deudor tiene sobre el inmueble, no el inmueble completo. Eventualmente podrían rematarle los derechos que él tiene, pero no afecta el dominio inscrito a nombre de 3ros no deudores.
Es difícil que alguien le interese adjudicarse en remate meros derechos sobre un inmueble, pero ha habido casos.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Mi consulta es la siguiente. Mi marido no puede seguir pagando un crédito de consumo alto. (35.000.000) en un banco distinto en el que mantiene una hipoteca por la casa que habitamos. Para evitar que nos quieten la casa, es posible traspasarla a un hijo mayor de edad, que estudia, y no tiene ingresos, y así evitar que poner el riesgo el único bien que tenemos. El traspaso se puede hacer sin autorización del banco donde se mantiene la hipoteca? Los dividendos se encuentran al día, sin mora.
Es una excelente solución. Mientras se mantenga al día el pago del dividendo con el Banco titular de la Hipoteca, se resguarda el inmueble de las los acreedores de los actuales propietarias si lo transferimos a un tercero. Efectivamente no es necesario el consentimiento del Banco para transferir el inmueble y la forma de hacerlo al hijo mencionado es mediante una escritura de compraventa al contado: nada lo impide y no tiene nada de extraño. Lo que se debe estudiar, eso SI, es el avalúo del inmueble y la forma de pago que se establecería en la compraventa para no tener en consideración el posible impacto a nivel de Servicio de Impuestos Internos al “eventual” necesidad de acreditar proveniencia de los fondos invertidos en la adquisición del inmueble.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estoril 200, Of. 337, Las Condes
hola daniela super buenos los comentarios y ayuda de tu parte, te felicito! tengo a sigueinte inquietud si me puedes orientar.
estoy vendiendo una propiedad la cual se enajeno al conyuge del deudor ya que esta en proceso de cobranz y embargo, osea se hizo con el fin de ganar tiempo. Ahora cuando saque los papels del conservador el banco me pondra alguna objeccion para hacer el alzamiento de esa enajenacion o debe ser el abogado quien hizo eso dejarlo sin efecto. Quien compra es por emdio de otro banco, por tanto tengo la duda si me pedira solo los certificados GP yo pedira que se alce o quite esa enajenacion, muchas gracias
Estimado Marcelo: En relación a su consulta, no tiene sentido aclarar las dudas sin dejar en claro antes que la enajenación al cónyuge del deudor adolece de objeto ilícito, es decir, la ley prohíbe la celebración de contratos de compraventa entre cónyuges, por lo tanto, para poder darle una respuesta o solución es necesario revisar los antecedentes legales actuales del inmueble para determinar si la compraventa en cuestión se logró inscribir en el Conservador de Bienes Raíces o no. La inscripción de una compraventa entre cónyuges constituye un vicio de títulos.
Saludos,
Daniela Camhi E.
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Buenos días
Quisiera consultar sobre ley de quiebra
Tengo una propiedad con prohibición y enajenación por 5 años de SERVIU, estoy sin capacidad de pago a unos bancos y casas comerciales por lo que la única opción es renegociar la deuda a través de la ley quiebra, Es la única opción que tengo ya que estoy en dicom, en caso que el cliente con la deuda más grande no acepte la propuesta de pago que ofrecería en el tribunal me dice la superintendencia que rematan y embargan todos los bienes inclusive mi casa que con tanto esfuerzo compré y la construí con el subsidio de construcción, la prohibición es hasta el año 2022.
Pueden quitármela? Por favor responda ya que debo hacer el trámite en la superintendencia, yo quiero pagar mi deuda pero no perder mi casa, Gracias
Hola:
Tengo una duda, ¿por qué el conservador de bienes raices lleva a cabo la inscripcion de la transferencia de dominio de un bien hipotecado que tiene dicha prohibición?
Hay norma expresa en el Código Civil que resta validez a las prohibiciones constituidas en razón de las hipotecas. Las prohibiciones tienen valor jurídico sólo cuando así lo establece expresamente la Ley. En general estas prohibiciones no producen valor porque atentan contra un principio fundamental del derecho civil: la libre circulación de los bienes. A nuestro legisladofr no le gusta que los bienes queden inmovilizados.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estoril 200, Of. 337, Las Condes
interesante, no obstante tengo una consulta: Que pasa si mi padre me quiere hacer una cesión de derecho de la casa, que actualmente está pagando con un crédito hipotecario enneñ banco santander, y en cuyo famoso certificado de prohibiciones doce :” prohibición en favor del banco de enajenar, ni celebrar acto u contrato sin antes avisar a la entidad bancaria “…ahora bien, cada vez que vamos a consultar al banco, la ejecutiva dice que, no hay problema alguno para ceder el derecho de propiedad a su hijo ( a mi), pero cuando vamos a la notaría, el notario nos dice que no se puede hacer una cesión de derecho de la propiedad..creo haber leído en alguna parte que mi padre en este caso tendría que pedir un alzamiento de las prohibiciones y es en este caso el mismo banco que tiene que hacer un escrito autorizando a mi padre para que me pueda hacer a mi, su hijo una cesión de derecho de la propiedad a mo nombre…cabe señalar que le queda relativamente poco para pagar la casa y jamás se ha atrasado en una cuota siendo un cliente excelente para la entidad..algun abogado que nos pueda ayudar en esto???
Lo que pasa es que adolece de objeto ilícito la “compraventa (cesión de derechos) entre cónyuges” y por lo tanto nunca un notario va a autorizar una operación como esa, pero ello es consecuencia de la prohibición legal de otorgar estos contratos entre cónyuges, NO por la prohibición del Banco.
Por otro lado, nada impide que la propietaria o el propietario ceda sus derechos a otra persona, por ejemplo, a un hijo. La prohibición es sólo “entre cónyuges”. Si la Notaria no está autorizando una cesión de derechos entre padre e hijo, están EQUIVOCADOS. La prohibición del Banco no impide estas cesiones y la ley no prohíbe ceder el 50% de los derechos sobre un inmueble a quien el propietario estime conveniente, mientras no sea la o el cónyuge quien adquiere esos derechos.
Saludos,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola! Necesito urgente orientación, por favor!! Mi pareja firmó acuerdo de compraventa de una casa, sin embargo en el proceso de estudio de títulos de la propiedad aparece que está propiedad tiene un gp de embargo, los actuales dueños de la casa nos dicen que eso está pagado pero que el banco aún no hace el alzamiento…como podemos saber si efectivamente el embargo está pagado?
A todo esto los dueños actuales compraron esa casa en remate y dicen que cuando la compraron ya venía con este correo de embargo, es eso posible? Ayuda por favor!
Hola María José;
Es posible que se trate de un embargo trabado con anterioridad y que efectivamente se haya adquirido en en remate olvidándose solicitar el alzamiento de dicho embargo, pero todo eso debe ser motivo de análisis. Lo cierto es que para dar una respuesta definitiva a la consulta, es necesario que un abogado estudio los títulos y les diga de dónde proviene el embargo, quién puede solicitar el alzamiento y cuándo… El tema es muy delicado como para dar una orientación sin estudiar efectivamente el caso.-
Claramente hay una situación extraña, porque no deberían justificar que “se está pagando”, si el embargo existía con anterioridad a la adquisición en remate.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola Daniela, en el borrador de la escritura incluyeron el siguiente parrafo:
El deudor, se obliga a no enajenar ni prometer la enajenación por venta o cualesquiera otro título traslaticio del dominio, gravar en cualquier forma, constituir derechos reales o personales de cualesquiera naturaleza en favor de terceros, subdividir, ni arrendar o subarrendar en todo ni en parte la propiedad materia de este contrato sin consentimiento previo otorgado por escrito por un representante autorizado del Banco, prohibiciones que deberán inscribirse en el registro correspondiente.
Si en algun futuro quisiera vender la propiedad no podré? La estoy comprando como inversion y señala que tampoco puedo arrendarla… es correcto todo esto?
Espero tu respuesta
Si. Siempre puede vender. Esa prohibición no impide la venta, aún cuando se encuentre vigente.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Hola buenas tardes mi pregunta es adquiri una casa con subsidio para personas con desendecia mapuche al leer la escritura me doy cuenta que en ves de prohivicion de venta y arruendo de 5 años son 15 hay alguna forma de que serviu levante esa prohivicion algun tramite que se pueda aser necesito vender mi casa que podria aser que tramites habra alguna posivilidad de que se levantara la prohivicion de enajenar y gravar espero con muchas ansias su respuesta gracias
Hola Priscila;
La situación que describe es muy especial. Para responder correctamente debo revisar la copia de la escritura de compraventa.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola
Actualmente mantengo un mutuo crédito hipotecario con un banco de una propiedad a mi nombre, y cómo codeudora y dueña del 50% de la casa, mi hermana mayor. Que podemos hacer para que ella salga de esa condición de codeudora de la escritura de la casa ?
Estimada:
Buenas noches y me disculpo por la hora, pero acabo de llegar a Chile y reincorporarme a mis funciones.
Deben presentarse en el Banco o institución financiera que otorgó el crédito con el objeto se ofrecer otro codeudor u otra garantía de pago que el Banco o institución considere adecuado. Este tema es plenamente negociable con el acreedor hipotecario, pero para ellos deben presentar los documentos y demás antecedentes que dicha institución exiga para estimar como suficiente, por antecedentes comerciales y financieros, para sustituir al co-deudor solidario originalmente aceptado.
Para más información, favor contactarnos y agendar reunión, sin costo, para analizar el tema con la documentación que obra en su poder relativa a este tema.
Sin otro particular, le saluda atte.,
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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buenas buenos días
en caso:
vender una casa en 300 millones de pesos, con una hipoteca de un crédito de 150 millones
existe una escritura que dice una clausula de no enajenar
se puede vender igual?
cual seria el procedimiento o tramites por hacer?
Hola Andrea;
Si. Se puede vender y quien la compre la adquiere con la hipoteca y prohibición. El procedimiento es distinto según el caso: compraventa al
contado, con crédito hipotecario, subsidio habitacional, etc. Es por eso que para explicar el procedimiento adecuado aplicable a su caso en particular, se sugiere una reunión con el objeto de obtener toda la información necesaria para brindarle la asesoría que corresponde segundo su caso particular.
Daniela Camhi Espinoza
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Gracias, de verdad fue de mucha ayuda la informacion que compartiste, si tuvieras un botón compartir de Facebook, seria útil, por que así, podrías darte las gracias compartiendo tu informacion y de pasada haciéndote publicidad…. gracias
Hola Luis; el botón “compartir” está inmediatamente bajo la foto principal, a la derecha de la misma.
¡gracias por tu comentario!
Tengo un departamento con hipoteca inscrita a favor del banco, (me quedan 7 años por pagar). Tiene inscrita la famosa prohibición de celebrar actos y contratos , de enajenar y grabar. Se lo quiero vender a mi hermana.
1° Puedo firmar la escritura de compraventa con ella (sin la comparecencia del banco) y luego que inscriba en el Conservador ? , (entendí que no es puede negar a inscribir el Conservado)
2° Quien se queda pagando las cuotas del dividendo a criterio del banco (no en los hechos)?
Hola Andrea; Se puede vender sin problemas e inscribir a nombre del comprador, pero el inmueble queda con la hipoteca y la prohibición. En cuanto a quien es responsable del pago del dividendo, siempre es el deudor, o sea, aquel que compró con crédito hipotecario y a quien el Banco otorgó el crédito, sin embargo, depende cómo se está pagando… si se paga con cargo automático a cuenta corriente, el Banco no lo va a modificar. Si en cambio se paga por caja, o de cualquier otra manera, da igual quien lo pague… al Banco le interesa que le paguen… si se deja de pagar, el Banco simplemente ejecuta la hipoteca sin importar a nombre de quien se encuentre inscrito el inmueble en ese momento.
Daniela Camhi E.
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Estimados buenas tardes,
Tengo un pre acuerdo para arrendar un terreno a una inmobiliaria con el objetivo de instalar un complejo deportivo, hoy me comentan desde la inmobiliaria que este terreno tiene prohibición de enajenar, mi consulta es esta prohibición aplica para la figura de arriendo del terreno?
Muchas Gracias
Habría que revisar la prohibición: en favor de quién se constituye y fecha de constitución. Normalmente las prohibiciones de enajenar no producen efectos jurídicos, pero hay algunas que si lo hacen por expresa disposición de la Ley. Habría que revisar el Certificado de Hipotecas y Gravámenes del inmueble y, eventualmente, la inscripción de la prohibición.
Atte.,
Daniela Camhi E.
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Estimada, excelente articulo y aclaracion sobre el tema.
Mi pregunta es la siguiente, tengo una propiedad con hipoteca especifica y clausula de no vender, enajenar o gravar en cualesquiera forma. Segun lo que entendi podria traspasarla a otra persona sin problemas. Si asi lo hiciera y llegara a tener embargos por deudas de otros bancos, podria la propiedad ser rematada de todas maneras o quedaria fuera de este procedimiento?
Estimado:
Muchas gracias por su comentario.
En cuanto a su consulta, hay que distinguir. Si los embargos son anteriores a que Ud. transfiera el inmueble o posteriores. Si son anteriores, entonces no podrá transferirlo a nombre de un tercero, no como consecuencia de la prohibición, sino como consecuencia del embargo, en cuyo caso es necesario la autorización del Tribunal que decretó el embargo o del acreedor que lo solicitó judicialmente. Si es posterior, sólo podría trabarse embargo por deudas del nuevo propietario y no del anterior (de quien constituyó la hipoteca). Si hay deudas del antiguo propietario, los acreedores no pueden embargar el inmueble, sino solamente el acreedor hipotecario, es decir, el banco o institución financiera en cuyo favor se constituyó la hipoteca.
Atte.,
Daniela Camhi E.
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Hola, consulta tengo una casa que esta con crédito hipotecario, puedo vender la casa?, en que momento el comprador se hace cargo de la deuda? Puedo venderla teniendo moradores que están ocupando la casa ilegalmente?
Estimada Vannia;
La respuesta es SI. Puede vender, pero la deuda, para que sea del nuevo dueño, es necesario que el Banco lo acepte como nuevo deudor. Si vende con la hipoteca, el vendedor sigue siendo el deudor frente al Banco hasta que éste apruebe una “novación”, es decir, novar la deuda por cambio de deudor.
También se puede vender aunque esté siendo ilegítimamente ocupado por terceros, pero quien compre debe conocer esta situación para no evitar posibles acciones legales en contra del vendedor. Quien compra adquiere los derechos que tenía el vendedor para ejercer las acciones legales tendientes a la desocupación del inmueble.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
(+56) 9 98428689
Estoril 200, Of. 337, Las Condes
Buenas Tardes Daniela. Mi consulta es la siguiente. Yo saque un consumo y a la vez un hipotecario, me atrase en el consumo y me llego demanda de aceleracion del credito. Tuvimos que pagar el credito completo, pero iguar me bloquearon para pagar el hipotecario,pero yo.pague en tesoreria, desde ahí paso unos meses y me llego demanda del hipotecario, pero ahí salio un avenimiento por estar al día. La causa quedo desde el 2008 ahí archivada, hasta q el banco la activo el 2016 y me gano en el juzgado y la corte. Mi pregunta es yo puedo traspasarla a una amiga. Tendre problemas futuros. Gracias.un abrazo
Estimada Keila, si el inmueble está embargado por resolución del Tribunal no es posible transferirlo. El embargo impide que puedas vender a menos que cuentes con la autorización del acreedor o del Tribunal que decretó el embargo. En tu consulta no me queda claro si el inmueble fue o no embargado. Habría que revisar la causa.
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
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Estoril 200, Of. 337, Las Condes
Estoy casada y tenemos un hijo con mi esposo. Mi esposo tuvo un matrimonio anterior com 2 hijos del cual enviudo en ese matrimonio adquirió una casa. Actualmente nosotros tenemos sociedad conyugal y adquirimos una nueva propiedad . Quisiera tener claridad en los derechos de cada hijo sobre los bienes ya que el tema se ha constituido en constantes reclamos por la primera casa y sus derechos sobre la segunda, que sucedería si uno de nosotros no estuviera más . Agradezco su amable respuesta
Amelia; para explicarle bien es necesario agendar una reunión, considerando que no nos proporciona toda la información que se requiere para dar la respuesta correcta al caso, ya que las soluciones son variables según la información más completa que debe proporcionar.
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
Hola. Necesito vender mi casa pero tiene una prohibición del serviu y faltan 8 años para que se termine esa prohibición. ¿como puedo hacerlo? podría hacer una promesa de vender? necesito su ayuda por favor. Gracias
Contáctenos lo más pronto posible.
Hola Daniela queria hacer una consulta, hace años atras mi madre compró a su nombre un departamento con credito hipotecario (porque en ese tiempo yo no tenia antiguedad laboral para que me dieran el credito) por lo que me lo quiere traspasar a mi nombre ya que yo siempre pago el dividendo. Si se realiza una venta por el avaluo fiscal dando un pie y acuerdo en cuotas por algunos años para completar el valor fiscal del depto a pesar de que hay prohibicion de enajenar por el banco en escritura,entiendo que no existe problema inscribirlo en el conservador. Pero mi duda es el dia que se pague totalmente la deuda con el banco cuotas de credito hipotecario ,(alzamiento de la deuda), Puede el banco alzar la deuda independiente que el dominio este inscrito a mi nombre y la deuda a nombre de mi mama.
Muchas gracias
No te recomiendo hacer la venta por el mismo valor del avalúo fiscal. Sube unos 10M. Paga el 10% al contado y la diferencia en cuotas a pactar… Cuando el crédito hipotecario se encuentre totalmente pagado, no importa a nombre de quien esté el inmueble, el Banco está obligado a alzar. Habiéndose extinguido la deuda garantizada con la hipoteca, ésta carece de causa y DEBE ser alzada, aunque el inmueble esté a nombre de Donald Trump.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Buenas noches, deseo tener un poco mas de claridad con lo siguiente: Me atrasé con unas cuotas de la hipoteca por cesantía, pero con anterioridad realicé una enajenación de la propiedad a mi madre, ahora el banco me demandó y me solicitan obligacion de dar, especificando embargo de bienes por la deuda(cuotas vencidas). Que me puede pasar? rematarán mi propiedad? Estoy angustiado
Victor; Si la hipoteca se constituyó para garantizar “toda obligación” que se tenga con el acreedor hipotecario, pueden embargar y rematar el inmueble por cualquier deuda que el constituyente de la hipoteca, o deudor, tenga con el Banco.
Si la hipoteca es específica, sólo es posible que el Banco titular de la misma ejerza su derecho por no pago de los dividendos o crédito hipotecario otorgado y garantizado con dicha garantía hipotecaria.
Siempre se sugiere asesoría. SIEMPRE.
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
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Tengo un inmueble que se me dio para vivir hace mas de 10 años pues bien ahora nos I forman que saldria a remate.
Este I mueble fue y esta por tribunal de la familia como casa custodia para que vivan sus nietos mas pago por alimentacion en una demanda de pencion alimenticia.
Tanto el abuelo como el papa posee muchos inmuebles , vehiculos y empresa.
Extraoficialmente nos enteramos que su situacion cambio y que al parecer deveriamos dejar la casa.
Teniendo el papa en forma directa departamentos terrenos y vehiculos o empresa a su nombre todo demostrabla con pagos de iva o declaracion de renta.
Como podemos protejer a los niños si estava por acuerdo y en documento el domicilio del biem.
Abra forma de protejerlo yaque al parecen se estan vendiendo pero los niños no estan reciviendo ningun beneficio tengo muchas dudas.
Me dijeron que pusiera una orden de no enajenar el domicilio necesito su ayuda urgente
Estimado:
En este caso, si el inmueble no fue declarado bien familiar por resolución judicial del Tribunal de Familia, el remate del mismo es totalmente legitimo y procedente. Lo deben hacer, considerando que el alimentario posee más bienes, es iniciar un nuevo juicio de alimentos, solicitando se sustituya el inmueble que saldrá a remate por otro inmueble u otra forma de pago de los alimentos fijas previamente, haciendo presente y probando la situación del que saldrá a remate.
Atte.,
Daniela Camhi E.
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Qué pasa si se incumple una cláusula de no enajenación válida que esté registrada? Hay nulidad en la enajenación y se retrotraen los efectos? O la enajenación del bien con la cláusula es válida y se deben pagar los perjuicios del incumplimiento de la obligación de no hacer?
Gracias
La cláusula de No Enajenar no tiene valor jurídico, salvo en los casos expresamente establecidos en la Ley (por ejemplo prohibición Serviu). Independientemente de si existe o no un vicio de nulidad, que puede ser discutible, cuando la prohibición de enajenar SI produce efectos jurídicos el Conservador de Bienes Raíces no inscribirá la compraventa. Pero aclaro: las prohibiciones constituidas por los Banco junto a las hipotecas, NO TIENEN VALOR ALGUNO, puedes enajenar válidamente y el Conservador va a inscribir la compraventa sin objeciones.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola, quisiera pudieran orientarme en lo siguiente; ………..regularice propiedad por bienes nacionales de la cual aun no poseo escritura, pero desde este año aparece inscrita en el conservador a mi nombre y al mismo tiempo tiene prohibición de gravar y enajenar por un año.
Por problemas económicos fui demandado y la propiedad (de la cual ni siquiera tengo aun escritura) fue embargada hace unas semanas, pero yo no he sido notificado por nadie.
Mis consultas:
– El plazo de las prohibiciones corre desde que se inscribió esa propiedad en el conservador por bienes nacionales a mi nombre o desde que yo reciba la escritura???
– La prohibición preliminar señalada, permite un embargo y esa propiedad podría ser llevada a remate????
– Estará viciado el procedimiento de embargo que me ha afectado en este caso con mi propiedad de la cual aun no tengo escritura????
Agradezco de antemano cualquier orientación al respecto!!!!
El plazo de la prohibición se cuenta desde la fecha en que se efectúo la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces Respectivo.
Si. La prohibición permite el embargo. Los embargos se piden precisamente para obtener su remate en pública subasta en caso de que el deudor no pague la deuda u obligación cuyo pago se demanda.
No. El hecho de que estés o no en posesión de la escritura, en nada incide respecto de la validez del embargo que se haya trabado sobre el inmueble.
Lo que preocupa es que afirmas no haber sido NOTIFICADO. El único embargo que es posible ordenar sin notificación, es un embargo administrativo de Tesorería General de la República. Si se trata de un embargo ordenado por resolución judicial, DEBEN notificarte de la demanda. Si no has sido notificado, ¿cómo te enteraste del embargo?
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Av. Presidente Kennedy 9614, Vitacura
Es posible llevar a remate una propiedad con prohibición de enajenar en favor de un banco ( distinto al acreedor que solicita el remate) que tiene una hipoteca por 25 años y prohibición de enajenar del SERVIU por 15 años?
Si. Si es posible. Pero en el procedimiento donde se pida el remate, deben notificar al Banco titular de la hipoteca y prohibición para efectos de que se haga parte del juicio y manifieste si “conserva su hipoteca” (en cuyo caso quien la adquiera en remate, la adquiere con la hipoteca) o si “se paga con el producto del remate” (en cuyo caso el Banco se paga primero, con preferencia, a quien está solicitando el remate y se paga al demandante con el remanente que pudiese quedar después de haberse pagado la totalidad de lo que se le adeude hasta ese momento al Banco. Quien se adjudica el inmueble en la subasta lo hace libre de la hipoteca y prohibición). Sin embargo, en cualquier caso, quien se adjudique el inmueble en el remate, lo adquiere con la prohibición SERVIU, es decir, el nuevo propietario queda obligado por dicha prohibición que no “desaparece” por el hecho de haberlo adquirido en un remate.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Av. Presidente Kennedy 9614, Vitacura
Buenas noches, les cuento que deseo adquirir un credito hipotecario. Pasa que al fallecer mi padre 1997, yo realicé la posesión efectiva, luego en los años siguiente mi madre nos compro la parte que nos correspondia a cada uno de nosotros sus hijos. Continuando, se dividio el terreno y nuestra madre nos vendio a cada una de sus hijos una parte del terreno, amparados ante la normativa legal de la ley Nro. 19.807. Letra J decreto. Nro. 3.516. Y es en donde me quiero detener. Ya que existe la cláusula que dice prohibicion de ENAJENAR, por un periodo de 5 años. Contando a la fecha con 3 años con el titulo de dominio con dicha prohibicion. ? Es motivo de rechazó de parte de un banco no otorgar dicho credito. ?????. Debo agregar que el terreno cuentas con una vivienda debidamente inscrita sin pagos de dividendo. (Propia), mi consulta es basada solo con la necesidad de adquirir el credito por problemas economicos. De ante mano muchas gracias.
Saludos cordiales.
Rafael.
Efectivamente mientras la prohibición esté vigente los Bancos no otorgan créditos hipotecarios sobre dichos inmuebles amparándose en el último inciso del Artículo 1 del Decreto Ley 3516 que establece que Los notarios públicos no autorizarán las escrituras públicas de enajenación ni los Conservadores de Bienes Raíces practicarán inscripción alguna si dichas escrituras no se ajustan a las disposiciones del referido decreto ley.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Av. Presidente Kennedy 9614, Vitacura
Quiero consultar mi casa no está a mi nombre la compré hace más de 40 años
Hice todos los trámites para título de dominio ya que la persona que me la vendió falleció
Ahora estoy a la espera de este título aún está en bienes nacionales
Como lo hago para arrendatario a mi hija ya que ella quiere instalar una oficina
Estimada Carmen:
La información que me entregas es muy confusa. Si adquirió por compraventa no me explico por qué ahora se encuentra involucrado Bienes Nacionales. Esta institución interviene para la regularización de inmuebles que se encuentran en situación de ser adquiridos sin que medie un contrato de compraventa. Sin perjuicio de lo anterior, Ud. puede celebrar contratos de arriendo sobre el inmueble aun cuando no se encuentre inscrito el inmueble a su nombre, respaldándose en la escritura de compraventa. Sin perjuicio de lo anterior, y aunque no parezca lógico, el contrato de arriendo tiene validez aunque sea otorgado por quien no es dueño, ellos con el objeto de proteger al arrendatario de buena fe que desconoce la identidad del verdadero dueño.
Daniela Camhi E.
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Estoril 200, Of. 337, Las Condes
uenos dias adquiri un terreno , nediante promesa de compraventa , porque este bien tenia una prohicion de enajenar de 10 años que le coloco el municipio , no por deuda sino porque es una zona de invasion legalizada , aparte de la compra venta hay un poder firmado a favor de mi hermana , creo que eso funciona , si el vendedor fallece , o se va del pais , eso me explico el notario …..Bueno el hecho es que esta prohibicion culmina el 28 de Noviembre del 2018 se cumplen los 10 años …pero debeido a que el municipio no permite construir sin permisos , tuve que tramitarlos a nombre de la dueña anterior , y actualmente hay un proyecto iniciado y una construccion de 25% del proyecto a nombre de la anterior dueña , SI ya vence la prohibicion , cual seria el siguiente paso ?????
Como hago para cambiar el proyecto ( permiso de construccion ) el 25% de la obra ejecutada a mi nombre ??????
Le agradezco mucho su respuesta
Estimada. Primero que todo. ¿Ud. pagó todo el precio al firmar la promesa?
El mandato que tiene su hermana se extingue por el fallecimiento del mandante, salvo que se haya establecido que continuará vigente aún después de la muerta hasta terminar el negocio para el cuál fue otorgado. Si no se incluyó dicha cláusula, el mandato se extingue si o si con la muerte del mandante.
Una vez transcurridos los 10 años, Ud. debe concurrir a la Municipalidad a solicitar el alzamiento, pero como Ud. no es la propietaria inscrita debe hacerlo el actual dueño o su hermana si es que tiene poder suficiente para ello. Habría que revisar el poder para decirle que facultades tiene.
Todas las obras ejecutadas sobre el terreno serán de su propiedad cuando celebre el contrato de compraventa definitivo e inscriba el inmueble a su nombre. Para ello se debe agregar en la compraventa una cláusula que establezca expresamente que el inmueble se vende con todo lo construido o edificado en él.
Le recomiendo continuar este negocio con asesoría legal.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
Hola,
Mi casa que actualmente estoy pagando tiene prohibición de enajenar por 5 años, ya ha pasado 1.5 años.
La tengo con un crédito a 20 años.
Sí la pago al contado lo que me queda por pagar es posible venderla?
En caso contrario existe algún tipo de contrato notarial que sea una promesa de compraventa y venta que especifique que transcurrido los 5 años ya la casa es del comprador?
Gracias!
Si la prohibición es del SERVIU, porque adquirió con algún subsidio habitacional, no puede vender. Es diferente la prohibición asociada a una hipoteca a la prohibición SERVIU. Ésta última NO PERMITE la enajenación. Pueden firmar una promesa de compraventa donde se obliguen a celebrar el contrato de compraventa una vez transcurridos los 5 años de manera que el comprador pueda inscribir el inmueble a su nombre. Lo mejor sería otorgarla por escritura pública si es que se va a anticipar el pago de una parte del precio al momento de suscribir la promesa de compraventa.
Lo importante es que lo que impide vender es la prohibición SERVIU, NO la que haya constituido el Banco junto con la hipoteca.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Av. Presidente Kennedy 9614, Vitacura
tengo un departamento que necesito vender y esta hipotecado y con prohibicion de enajenar.El conservador de bienes raices ne aceptara la compravente a pesar que tenga prohibicion de enajenar ?
Hola : muchas gracias por su asesoria. Expongo lo siguiente : tengo un dpto que estoy vendiendo sobre el cual pesa una hipoteca general y debo unos creditos pero me adjudique el departamento por voa judicial por prescripcion de l deuda. Mi consulta es : puedo traspasar la propiedad a nombre del comprador a pesar exista una prohibicion de enajenar en el Certificado de hipotecas y gravamenes ? muchaz gracias
Si, la prohibición de enajenar que viene asociada a una hipoteca no impide vender.
Hola, estoy casada y con mi marido queremos cambiar a separación total de bienes, yo me voy a adjudicar la casa pero consultamos y nos dijeron que teniamos que pedir permiso si o si al banco, la casa aun está con crédito hipotecario. Es verdad eso? y si me adjudico la casa, yo asumo la deuda? tengo que decirle al abogado que ponga algo respecto a la deuda? porque se supone que mi marido sigue pagando todo, pero el inmueble queda a mi nombre. Gracias por la ayuda.
NO, no requieren autorización del Banco. El deudor sigue siendo siempre el mismo, o sea, quien pidió el crédito, pero quien sea dueño del inmueble sigue siendo quien garantiza que dicha deuda se pague, es decir, si dejan de pagar el crédito el Banco puede ejecutar la hipoteca: embargar y sacar a remate el inmueble, no importa a nombre de quien se encuentre. En la escritura donde se le adjudique el inmueble a ella o a él, el abogado no necesita hacer referencia al crédito, sin perjuicio de que hay una cláusula que nosotros recomendamos se incorpore cada vez que se adquiere o enajena un inmueble gravado con hipoteca.
Excelente post…!!!! de mushisimo interes. al mismo tengo una consulta. Es posible embargar una propiedad que fue cedida mediante compraventa de derechos hereditarios, en donde este contrato fue inscrito en el CBR de manera conforme. Pero la propiedad no se le ha efectuado posecion efectiva. El embargo es sobre la persona que adquirió los derechos mediante el contrato de compraventa.
Estimado Enrique:
Buen día.
En primer lugar, nos disculpamos por la demora en la respuesta.
La situación que describes es más compleja de lo que crees porque tiene una contradicción vital. Por un lado me dices que aún no se ha hecho la posesión efectiva y por el otro que hay una escritura de cesión de derechos hereditarios que ya se encuentra inscrita en el Conservador. El punto aquí es que no es posible practicar inscripciones relativas a derechos hereditarios de ningún heredero, mientras no se haya otorgado la posesión efectiva y se hayan efectuado las inscripciones correspondientes.
Por otro lado, y dejando de lado la contradicción que indica y que quizá tú me puedas aclarar, la respuesta concreta es que sólo es embargable aquella parte que corresponde al heredero / cesionario deudor, pero no el inmueble completo. Es decir, procedería el embargo de los derechos que el deudor posee sobre el inmueble en cuestión, pero NO sobre el inmueble en su totalidad.
Te sugiero nos contactes y agendemos una reunión por si es necesario regularizar algo en Conservador.
Esperando la respuesta haya sido de utilidad, te saluda atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
Si en un tramite de divorcio una de las partes pide un bien raiz, y éste se encuentra hipotecado con una entidad bancaria, puede este BR ser otorgado a la parte que lo solicita.
De antemano muchas gracias por su respuesta.
Saludos
Estimado Oscar:
La hipoteca no impide que el inmueble en cuestión sea adjudicado a alguno de los cónyuges como consecuencia del divorcio, ya sea por liquidación de sociedad conyugal, acuerdo reparatorio o cualquier otro título semejante.
Daniela Camhi E.
Abogada
Hola, una pregunta.
Un matrimonio con separación total de bienes está pagando su casa con crédito hipotecario. El declara en quiebra su empresa de responsabilidad limitada.
Peligra la propiedad?
Agradezco respuesta
Saludos
Malú
Si el inmueble está a nombre de personas naturales en principio no, pero si alguno de los cónyuges se constituyó aval o codeudor solidario de las obligaciones de la sociedad, si podrían embargar. Es necesario revisar más documentación para dar una opinión certera.
Daniela Camhi Espinoza
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
Excelente página, y en el caso de que me adjudique el inmueble como compensación económica en divorcio, tengo que avisarle al banco? Ellos pueden oponerse?
Antes que todo, muchas gracias por la información, realmente es de mucha utilidad.
Debido a lo que he leído anteriormente, me surge la siguiente pregunta:
Tengo créditos con 2 bancos. Con el 1ero es un crédito hipotecario y no tengo ningún problema, se esta pagando al día. Con el 2do tengo deudas de consumo, entre un crédito y tarjetas. Debido a que llevo varios meses sin trabajo, he priorizado pagar el crédito hipotecario y he atrasado con las deudas de consumo, al nivel que ya iniciaron la demanda judicial en lo civil (en febrero), de la cual aún no me han podido notificar. A fin de proteger la propiedad donde vive mi familia, se la transferiré a alguien de confianza, mientras logro mejorar mis finanzas ya que tengo miedo de que el banco al cual le debo el crédito de consumo, pueda querer hacerse pago con esa propiedad.
Mi preguntas es:
¿El banco que me esta demandando, puede haber inscrito una traba de embargo sin haberme notificado? Y de se así, ¿Como puedo saber si esto ha ocurrido?.
Por ultimo y según lo he leído en su articulo, entiendo que si transfiero la propiedad, solo el banco al cual le debo el crédito hipotecario podría iniciar alguna acción sobre este bien raíz en caso de caer en un incumplimiento de pago al estar este a nombre de otra persona. ¿Estoy en lo correcto?.
De ante mano muchas gracias por su tiempo y por tener este tipo de artículos disponibles para que cualquier ciudadano se pueda informar.
Estimado Roberto:
Junto con saludar, respondo a tu duda más importante. No. No es posible trabar embargo sobre ninguna clase de bienes sin que previamente se haya notificado legalmente al deudor.
Ahora bien, debo aclararte que existen dos clases de hipotecas: con garantía general o con garantía específica. Lo que diferencia una de la otra es que la primera de ellas garantiza el pago de cualquier deuda que mantengas con el Banco, consumos, linea de crédito, tarjetas, etc. En cambio la segunda sólo garantiza el pago del crédito hipotecario y por lo tanto el Banco sólo podría embargarla en caso de incumplimiento en el pago del dividendo.
Dicho aquello, entonces, primero debemos saber que clase de hipoteca constituiste sobre el inmueble como para saber si es posible que la embarguen por tus otras deudas. Te hago hincapié en que si se trata de una hipoteca con garantía general o específica, el hecho que transfieras el inmueble no impide que el Banco la embargue pues la hipoteca es una “garantía real”, es decir, sigue al inmueble en manos de quien se encuentre. Aunque el propietario no sea el deudor, existiendo una hipoteca, el acreedor hipotecario siempre podrá ejecutarla.
Encantada te agendamos una reunión para revisar mejor los antecedentes y guiarte en el proceso.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
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Hola Daniela, respecto a lo mismo, quiero refinanciar mi credito hipotecario, puede el banco obligarme a tomar la hipoteca general+especifica.
Cuando me dieron el hipotecario por primera vez solo se inscribio la hipoteca especifica.
Muchas gracias por la información que compartes.
Estimada Nadia:
Como la hipoteca que tienes es específica, evidentemente otro crédito garantizado mediante una hipoteca, debe hacerse constituyendo una nueva. Si ésta es general o específica, depende del producto que te venda el Banco. Mi consejo es no aceptar productos con garantía general. Saludos.
Daniela Camhi E.
Abogada
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Estoril 200, Of. 337, Las Condes
Hola qué sucede si yo vendo mi propiedad , le pongo una cláusula Equeda prohibido la parte vendedora realizar acto de gravámenes o enajenacion sobre el
Inmueble
Tiene validez
Hola, con mi pareja compramos una casa, pero el crédito hipotecario quedó al nombre de él, por ende en la escritura él aparece como único dueño, me puede el ceder el 50% de los derechos del inmueble de manera que ambos seamos propietarios de la casa e inscribir una nueva escritura en el conservador ? La idea es que él continúe siendo el acreedor de la deuda hipotecaria ( no queremos involucrar al banco)
Que sucede una propiedad que se venderìa con un contrato de compra venta…el comprador se arrepiente y desaparece…causando perdidas para el vendedor y luego de tres años aparece denunciando imcumplimiento de contrato osea que YO no le vendì…y me prohibe enajenar pero yo no pienso pagar la suma que injustamente y desvergonzadanente me exige…y vendo igual a que pena me expongo…ella me dio una suma de dinero al comienzo del contrato 10 millones yme demanda por 30 millones..ademas yo tenìa un negocio rn la propiedad el cual ella me hizo desarmar ya que me comorarìa la propiedad sin el negocio y ademas trajo sus muebles y los instalo por 10 mesrs en mi propiedad un espacio que yo acostumbraba dar en arriendo y no pude lucrar por mas de un año…y el desarmar el lical comercial no he lucrado hasta vanor a ya van mas de 5 años osea los 10 nillones qye me adelantò no cubren mis perdidas…yo prefiero irme a la carcel y con el dibero que tengo de la venta ocuparlo en mi salud….el abogado que tengo solo quiete una tajada osea le convlene que yo estè demandada mi abogado como el suyo..a que pena me arriesgo y por cuantos años en cado de ser carcel..
Estimada:
Lo primero que tenemos que analizar es si se firmó un contrato de promesa de compraventa previo a celebrar la compraventa propiamente tal. La prohibición de la que me hablas, para que efectivamente no te permita vender a un tercero, debe ser decretada por un Tribunal de Justicia como medida precautoria de prohibición de celebrar actos y contrato o como embargo. Todo ello supone que esta persona haya presentado la respectiva demanda por incumplimiento de contrato. Habría que analizar tu causa en Tribunales para darte una opinión más certera acerca del éxito que pueda tener las demanda presentada en tu contra. En todo caso, si esto es una demanda civil por ningún motivo arriesgas pena de cárcel. Si lo que se presentó es en realidad una querella criminal por algún delito, por ejemplo estafa, tendríamos que analizar la causa, si tienes o no antecedentes penales, entre otras cosas. Te sugiero te pongas en contacto con nosotros atendido a que precisamente tenemos especialidad en derecho inmobiliario y penal, materias que tramito personalmente como abogado especialista dentro de nuestro estudio jurídico.
Espero te haya servido nuestra respuesta, pero mayor información debemos analizar tu caso. Te sugiero desde ya agendar una reunión sin costo.
Atte.,
Daniela Camhi E.
Abogada
Magister en Derecho y Litigación
Excelente y varios información, muchas gracias
Agradecemos tu comentario.
Atte.,
Buenas tardes mi nombre es marcela remataron la propiedad donde yo vivo estaba a nombre de la hermana de mi ex pero la deuda hipotecaria estaba a nombre de mi marido del cual estoy separada de hecho hace más de 10 años y ahora me entere que fue rematada mi cuñada tomo un abogado para ver esta situación fue a la corte de apelaciones y suprema pero se declaró de cierto el juicio el banco nunca lo notificó y a mi cuñada tampoco solo me enteré por el diario vivo en Curicó el abogado no hizo mucho por que teníamos nosotras estar pendiente de como iba la causa yo tengo un contrato de arriendo con ella desde el 2013 que puedo hace ahora estoy haciendo el divorcio y pidiendo parte del remate como compensación ya que nunca me ayudo económicamente con mis hijos solo desapareció solo su hermana me ha ayudado ya no se puede anular el remate cuando el se la vendió no había ninguna prohibición de enajenar ni vender eso lo pusieron cuando empezaron a demandar la a ella por el pago ella la adquirió en el año 2008 y en el 2015 recién empezaron la demanda pero de esto nos dimos cuenta el año pasado cuando lo publicaron el remate ante nada que se puede hacer se lo agradecería mucho su orientación.
Estimada:
La respuesta más honesta es que su caso hay que revisarlo de nuevo. Muchas veces lo que Ud entiende o cree no es realmente así o falta información.
No sería responsable dar una respuesta proponiendo alguna estrategia de defensa contando con tan pocos antecedentes.
Le sugiero agendar una reunión para revisar la documentación.
Atte.,
Daniela Camhi Espinoza
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Hola. Tenemos una parcela de 0.5 há. Mi hija hizo su casa allí. Posteriormente ese terreno fue hipotecado.
Me preocupa mucho la situación de mi hija porque su padre está con una enfermedad progresiva e invalidante. Yo también soy mayor y no estoy sana.
En conclusión, quiero saber su nosotros podemos donarle a ella el retazo de terreno donde está su casa.
Gracias por su eventual respuesta.